Могут ли жильцы квартир владеть земельным участком под домом

Получать доход с участка при многоквартирном доме владельцы недвижимости могут, только внеся эту землю в кадастр. Но это больше налагает обязанностей, чем дает прав, и в том числе поэтому большинство наделов по–прежнему остается в государственной собственности. 

Арбитражная практика свидетельствует, чтообязанность содержать придомовую территорию у владельцев помещений возникает только после регистрации соответствующего права.

В течение многих лет эту сферу контролировал Роспотребнадзор, который штрафовал управляющие компании, выставлявшие потребителям счета за уборку и санитарную очистку земельных участков, юридически им не принадлежащих.

Судьи подтверждали обоснованность доводов чиновников, так как без проведения кадастрового учета невозможно юридически определить границы и площадь обслуживаемой территории. "До момента формирования земельного участка под многоквартирным домом… на собственников помещений не может быть возложено бремя содержания названной части земельного участка", — констатировал арбитраж, подтверждая законность штрафа, наложенного Роспотребнадзором на ООО "Жилкомсервис № 2 Петроградского района". Такие же решения были вынесены против десятков других управляющих компаний.

С небес на землю

Однако после передачи полномочий по защите прав потребителей услуг ЖКХ от федеральных к региональным властям — Государственной жилищной инспекции (ГЖИ) — практика поменялась. В этом ведомстве теперь апеллируют к постановлению Конституционного суда РФ, согласно которому права собственников помещений на использование земельного участка не зависят от проведения соответствующих процедур (формирования).

"Расположение многоквартирного дома на земельном участке предполагает, что собственники пользуются данным участком и, соответственно, обязаны содержать его в надлежащем состоянии. Отсутствие учета не освобождает их от несения обязанности по содержанию придомовой территории", — констатирует заместитель главного государственного жилищного инспектора Петербурга Егор Тратников.

Налог престижа

Неопределенность с "земельным вопросом" позволяет владельцам недвижимости существенно сэкономить на налоге на имущество. С этого года граждане будут платить его исходя из кадастровой стоимости квартир, но она изначально занижена. Проводя оценку, ГУИОН не учитывало местонахождение дома, инфраструктуру и многие иные критерии, существенно отражающиеся на реальной рыночной цене жилья.

Компенсировать недопоступления в бюджет от владельцев жилья в престижных районах в Смольном планировали за счет так называемой "земельной составляющей" — взимания земельного налога. Но для этого Росреестр должен был сформировать соответствующую базу о правах каждого совладельца дома на конкретные квадратные метры земли и передать эту информацию в фискальное ведомство. Однако руководитель управления Федеральной налоговой службы по Петербургу Валентина Корязина еще 2 года назад призналась журналистам, что такая информация не поступает, а в пресс–службе самого Росреестра и сегодня не знают даже о количестве участков под петербургскими жилыми домами, зарегистрированных как собственность. Но даже если ведомствам совместными усилиями и удастся создать такую базу, на сборах с владельцев квартир это никак не отразится. Ведь вступившие в силу еще в 2015 году поправки в Налоговый кодекс РФ предусматривают, что входящие в состав общего имущества многоквартирного дома участки земельным налогом не облагаются.

Гаражная экономика

Эксперты убеждены, что пользоваться и владеть земельным участком под домом владельцы квартир могут независимо от оформления прав на него. Тогда как право общей долевой собственности на него возникает с момента его формирования, для чего любой владелец должен обратиться в комитет имущественных отношений Петербурга. "После формирования земельного участка собственники помещений вправе им распоряжаться. В частности, по решению общего собрания часть участка может быть передана в пользование иным лицам", — говорит старший юрист коллегии адвокатов Pen&Paper Александр Гришко.

Вместе с тем, когда собственники квартир становятся реальными хозяевами своей земли, им приходится все вопросы решать исключительно совместно. Практика показывает, что вырезать свой кусок из общего надела невозможно: общее собрание может большинством голосов распоряжаться свободными площадями практически как угодно.

Например, суд отклонил иск владельца квартиры в ТСЖ "Московский 216" Генрика Амбарцумяна о предоставлении места на парковке во дворе дома (на общем участке), но обязал не создавать препятствий во въезде во двор. "Требования о предоставлении парковочного места должны быть разрешены решением общего собрания членов в порядке, предусмотренном уставом ТСЖ", — заключил Петербургский городской суд.

Источник: http://news.nb.dp.ru/a/2016/04/13/Zemlja_dlja_doma_moego/