Сокращать некуда, впереди – хрущевки

Вслед за уменьшением доходов граждан продолжает таять и средняя площадь квартир в выводимых в продажу новостройках. Но девелоперы уверены, что дискомфорта не будет: рынок ответит рационализацией планировочных решений.

МАЛОГАБАРИТНЫЙ КРЕН

Мониторинг рынка, который все эти годы проводили аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», свидетельствует о неуклонном росте доли однокомнатных квартир и студий в структуре предложения. К примеру, в конце нулевых годов однушки на первичном рынке Петербурга составляли лишь 26% от всего предложения. А к 2008-му, когда ипотека набирала обороты, их доля (вместе со студиями) достигла 40%.

В ажиотажном 2014 году, когда на рынке было реализовано 5 млн «квадратов», застройщики поставили рекорд по насыщенности своих новых проектов такими форматами – 63% от всех поступивших в продажу квартир. Казалось бы, пределы достигнуты. На фоне спада спроса в 2015-м эта доля даже уменьшилась до 62%. Но в следующем году рынок оживила госипотека, и как результат были достигнуты новые рубежи: доля студий и однушек в стартовавших в черте Петербурга жилых комплексах выросла до 68,2%. 

А в новостройках закадья картина в 2016-м получилась еще более впечатляющей: лишь пятая часть всех выведенных на рынок квартир – это двушки или трешки. 

В новостройках пригородной зоны Ленобласти доля выведенных в продажу студий и однушек в 2016 году превысила 81% от общего объема. Прирост таких квартир за год составил почти 5%.

Интересно, что доля двушек в общей структуре предложения первичного рынка Петербурга за весь период мониторинга рынка менялась незначительно. В 2016 году их число в новых городских комплексах составило 24%. А вот трешки и многокомнатное жилье прошли путь серьезного «секвестирования». На заре рынка их доля в общем объеме предложения превышала 45%. Сейчас от былого величия не осталось и следов. В новых жилых комплексах Петербурга 2014-го года застройщики представили 13% таких квартир, а два года спустя – лишь около 7% от общего числа. В областных новостройках предложение многокомнатных квартир за 2016 год занимает доли процента.

Естественно, подобные изменения квартирографии сопровождались неудержимым сокращением размеров квартир. По данным аналитиков ГК «БН», в выведенных на рынок Петербурга ЖК средняя площадь квартир уменьшилась с 48,9 кв. м в 2014 году до 44,3 «квадрата» в 2016-м. В Ленобласти соответствующее сокращение за два года составило два «квадрата» – с 39,3 до 37,1 кв. м.

В 2016 году в черте Санкт-Петербурга появились в продаже жилые комплексы со средней площадью квартир 30-35 кв. м, причем позиционируются они в сегменте комфорт-класса. Такой минимализм раньше был характерен лишь для новостроек закадья.

При этом продолжало расти число новых объектов с так называемой мелкой нарезкой, в которых студии и однушки составляют подавляющее большинство. Рекорды минимализма, разумеется, принадлежат новостройкам пригородной зоны. Например, в Ленобласти в 2016 году были выведены на рынок сразу два объекта со средней площадью квартир в 23,5 «квадрата». Если раньше появление объектов мелкой нарезки было характерно исключительно для локаций за пределами кольцевой, то в прошлом году проекты со средней площадью квартир в 30 кв. м появились и на городских территориях.

КОМПАКТНЫЙ КОМФОРТ

Минимализм в площадях квартир все больше становится нормой на рынке. В этом нет ничего удивительного: застройщики подстраиваются под возможности кошелька клиента, а тот четвертый год демонстрирует курс на сокращение бюджетов покупок. Соответственно и девелоперы планируют квартирографию своих объектов, исходя из минималистских предпочтений клиентов.

«Компактное жилье уже многие годы находится в лидерах спроса. Более того, анализируя прошедший 2016-й год, мы видим, что спрос на однушки и студии в структуре сделок по-прежнему превышает объемы предложения», – констатирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

«В наших проектах средняя площадь продаваемой недвижимости за последние шесть лет снизилась с 55 до 45 кв. м. Квартиры малой площади пользуются сейчас повышенным спросом. И, думаю, ситуация в ближайшей перспективе не изменится», – уверен руководитель аналитического центра «Главстроя-СПб» Петр Буслов.

Главным драйвером спроса на рынке по-прежнему будет доступность жилья по цене. А главным товаром – студии и однокомнатные квартиры, в том числе и совсем небольших метражей.

Другое дело, что покупатель сам ставит преграды чрезмерному минимализму. Двухлетней давности прогнозы о распространении на рынке студий площадью 15 кв. м в жизнь так и не воплотились.

Но площади квартир-студий уже в прошлом году стали падать к отметке 20 кв. м. Однокомнатные квартиры вполне востребованы в метраже 30-32 кв. м. Двушки преодолели психологический барьер площади в 50 «квадратов», ранее считавшийся границей комфорта для такого типа квартир.

«В 2016 году на рынке появились двухкомнатные квартиры площадью 47-48 кв. м, даже 44 “квадрата”, и это не вариант европланировок. Трехкомнатные также перешагнули рубеж в 70 кв. м – появился метраж 60-63 кв. м. Такие варианты площадей уже можно найти в типовых домах советского периода на вторичке. На рынок надвигаются хрущевки», – пессимистично рассуждает генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

Не все так однозначно. На угрозы дискомфорта рынок отвечает увеличением многообразия и повышением рационализма планировочных решений. К примеру, в некоторых вышедших на рынок в 2016 году ЖК (заполненных однушками и студиями на две трети и более) покупателям предлагаются уже по два-три десятка вариантов планировки. А площади для этих форматов жилья варьируются все в большем диапазоне – как правило, в пределах 20-50 «квадратов».

Девелоперы продолжают экспериментировать с оптимальной организацией минимального пространства: сокращают в площадях квартиры «пустые» квадратные метры, таким образом увеличивая ее функционал.

В этой связи получают все большее распространение так называемые евродвушки и евротрешки (в ДДУ – однокомнатные и двухкомнатные квартиры). Число европланировок стало расти не только в сегменте комфорт, как раньше, но и в эконом-классе. 

Некоторые застройщики за время кризиса накопили в своем арсенале широкий ассортимент планировок для всех типов квартир и просто увеличат в своих проектах долю двушек и трешек, как только позволит конъюнктура.

Но вот прогнозировать, когда произойдет остановка «минималистского» тренда на рынке, ввиду сложности экономической ситуации никто из игроков не берется.

Источник:

http://www.gazeta.bn.ru/articles/2017/02/27/237401.html