Саморегулируемая организация Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки»

Смогут ли ГБУ по кадастровой оценке недвижимости оправдать возлагаемые на них ожидания?

1. ПРОЦЕСС ПРЕОБРАЗОВАНИЯ ГУП БТИ В ГБУ БТИ ТОЛЬКО НАЧИНАЕТСЯ.

В течение 2016 г. в ГБУ были преобразованы, и начали работать в этой оргформе, всего 4 ГУП БТИ, в т.ч. МосгорБТИ и ГБУ БТИ Астраханской области (пока без функций по оценке).

Еще в нескольких регионах, в т.ч. в Ленинградской и Псковской областях, были приняты первоначальные решения о преобразовании ГУП в ГБУ БТИ. На пороге реальных дел по созданию ГБУ по кадастровой оценке стоят Московская область, Омская область, Новосибирская область и ряд других регионов.

Надо сказать, что регионы не спешат преобразовывать ГУПы в ГБУ по нескольким причинам, в т.ч. по причине предоставленной им возможности отмены моратория на кадастровую переоценку и по причине достаточности времени (до 2020 года многое что может измениться).

Вместе с тем, по мнению экспертов АНО БТИ, одной из главных подспудных причин неспешности процесса создания оценочных ГБУ является боязнь груза ответственности за результаты оценки.

Одно дело искать виновных неправедной оценки в безответственной круговерти из десятка ни за что не отвечающих структур, начиная от заказчика с его липовыми квазиметодами и заканчивая оценщиками из СРО, каждый из которых выдает по два взаимоисключающих Заключения о безысходной справедливости кадастровой оценки и еще более справедливой рыночной оценки, и совсем другое дело взвалить весь груз ответственности за результаты оценки на конкретную структуру конкретного региона.

Сама по себе ответственность дело крайне нужное и специалисты готовы выполнять оценку под свою ответственность. Под свою ответственность, если методика оценки не вызывает сомнения, а результат зависит только от твоих знаний и умений по применению методики.

Если же методика не только вызывает сомнение, а, прямо скажем, несомненна ошибочна и заведомо непригодна, то едва ли кто возьмется за оценку под свою личную ответственность: бракованная методика может применяться только при общей безответственности.

Нет сомнения, что оценку для налогообложения, при нормальной методике, могли бы делать не только рыночные оценщики или специалисты ГБУ БТИ, но и сами налогоплательщики.

2.ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ВСЕГДА ЛИЧНАЯ, А БЕЗОТВЕТСТВЕННОСТЬ ВСЕГДА ОБЩАЯ.

Сообщество профессионалов может выступать как коллектив с единым лицом только в том случае, если результат работы каждого из них и результат их общей работы предсказуем, подконтролен и его можно проверить и оценить по количеству и по качеству. /*/

Сегодняшний уровень оценки - это уровень ведомственных утверждений на языке низшего уровня1. Сегодняшняя кадастровая оценка это не оценка как таковая, а ритуальный процесс по утверждению абсолюта. Утверждение, как известно, не имеет ни истинности, ни ложности, т.е. оно голословно. /*/

Вы спросите почему? А подумав сами ответите на этот вопрос: потому, что величина оценки не имеет допустимых ошибок.

Нет допустимых ошибок, т.е нет границ доверия- значит речь идет о безошибочном голословном утверждении. Вот по этой причине безошибочности методик оценки ни о какой личной ответственности оценщика, или ответственности коллектива ГБУ по кадастровой оценке, и речи быть не может.

Какова методика-такова и оценка.

Таким образом, если объект оценки и предмет оценки определены, то начинать оценку следует с определения допустимых ошибок оценки. Критерии такой допустимости давно известны и в двух словах формулируются так: отличие двух независимых оценок одного и тоже объекта не должно превышать допустимой ошибки. Соответственно, если две или более оценок одного и того объекта отличаются друг от друга на величину не превышающую допустимой ошибки, то все эти оценки равнозначны. При таком подходе оценка не может быть общей и безответственной, так как каждая оценка будет характеризоваться индивидуальной ошибкой конкретного оценщика.

Так было, и так есть, если объект оценки и предмет оценки определены, а методика соответствует требованиям нормальности2.

А как быть, если объект оценки не определён или если в объекте оценки не выделен предмет оценки? Ответ, казалось бы, очевиден: когда нечего ценить - то и ценить нечего.

Но это казалось бы. А по делу, в области оценки недвижимости для её налогообложения, такого объекта как "недвижимое имущество" нет. При этом много всякого рода "объектов" непонятной природы, типа "постройка без земельного участка", "многоквартирный дом", "многоконтурный земельный участок", которые пытаются упорядочить включением в предположении некой природной упорядочения свойств, чего не было и нет в природе вещей. Более того, даже по отношению к этим непонятным объектам, экономическое содержание налога вывернуто наизнанку, а регулирующая роль налога сведена к нолю.

О какой личной ответственности оценщика можно говорить если он вынужден ценить то, не зная что, и ценить точно так, не зная точно как?

3. ОЦЕНИ ТО, НЕ ЗНАЯ ЧТО.

Степень пренебрежения нормами Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) зашла так далеко, что даже наш суперпроизводительный законодатель, способный принимать сотни законов за один предновогодний вечер, схватился за голову и вынужден разрабатывать закон о том, что в ГК РФ нельзя вносить изменения или дополнения вместе с правкой других законов.

Если такой закон примут, то для внесения изменений в ГК РФ будут принимать специальные законы "О внесении изменений в ГК РФ", выделяя эти изменения в обособленную область законотворчества. /*/

ГК РФ на словах справедливо приравнивают к Конституции гражданского права.

А по делу эту Конституцию, ГК РФ, стали изменять по нормам всех прав.

Дело дошло до того, что нормы Жилищного кодекса РФ, нормы Земельного кодекса РФ, нормы иных разделов Права далеких от норм гражданского права, и даже нормы принимаемые в развитие ГК РФ, но противоречащие ГК РФ, стали трактоваться как стоящие над нормами ГК РФ. /*/

Определяющий признак недвижимости как единой сложной вещи, состоящей как минимум из двух объектов гражданских прав одним из которых является земля, затерялся среди других свойств вещей. Конечно, признак недвижимости это еще не сама недвижимость, но отнесение к недвижимости свойств вещей (двухмерная поверхность с ее площадью и объем помещения - это всего лишь одни из многих показателей вещей, но не вещи) вообще уничтожили недвижимость как имущество с особым правовым статусом сложной вещи.

Определяющий признак недвижимости затерялся настолько, что даже Верховный Суд РФ, при рассмотрении и обобщении судебной практики не акцентирует на нем внимание и вынужден противоречить сам себе в такой мере, что эти противоречия заметны даже обывателю, на бытовом уровне. Так, в последнем на сегодня обзоре судебной практики Верховного Суда РФ, № 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20 декабря 2016 г., еще раз определено, что часть недвижимой вещи не может рассматриваться как недвижимая вещь, но в этом же обзоре помещения и квартиры в зданиях рассматриваются как недвижимые вещи. /*/

Дело дошло до того, что при решении вопроса об отнесении вещей к движимым или к недвижимым, всякого рода подзаконные акты оказались сильнее ГК РФ. Вы наверное не поверите, но в нескольких письмах от МЭР РФ обязанность по отнесению вещей к недвижимым или к движимым вещам возложена на Кадастрового инженера! (см., к примеру, письмо МЭР РФ от 26 апреля 2013 г. №ОГ-Д23-2531 "О рассмотрении обращения"3). И это при том, что отнесение вещей к недвижимым возможно только прямым указанием Закона ! (см. ч.1 ст. 130 ГК РФ).

И как в таких условиях бедному оценщику недвижимости отличить недвижимость от движимости? Или опять под свою личную инициативную ответственность, которая каждый раз наказуема в административном порядке на 30 тыс. руб. как в несчастных случаях с кадастровыми инженерами?

Кто бы ни ценил недвижимость, рыночный оценщик с его базарной свободой, или работник ГБУ БТИ, он неизбежно упрется в задачу №1, а именно в определение границ оцениваемого им единичного объекта недвижимости как единицы счета с целевыми показателями учета. Не объекта- значит нет границ, а коль нет границ, то безграничное и ценить нечего, и нечего ценить.

4. КТО ОПЛАЧИВАЕТ НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО?
КТО УГОДНО, НО ТОЛЬКО НЕ ВЕЩЬ: ВЕЩЬ НЕПЛАТЕЖЕСПОСОБНА.

Наверное гражданину, с его родным бытовым языком первого уровня, не обязательно знать чем вещь отличается от имущества. Но если эту мелочь не будет знать кадастровый инженер или тем более оценщик недвижимости, то быть беде и для инженера-оценщика, и для заказчика его услуг. /*/

Напомним коллегам, что у вещи два определяющих признака: материальность и назначение.

Нет материальности- стало быть это не вещь, а нечто иное, например объект гражданских прав по имени "имущественное право".

Нет назначения - стало быть это не вещь, а нечто иное, например НЛО или фондовая единица недвижимости, исключенная из гражданского оборота.

В составе вещи нет субъекта гражданских прав: вещь может быть и бесхозной (без пользователя или владельца), и может вполне обойтись без личного собственника или распорядителя. /*/

Признаком имущества является наличие субъекта права при объекте права. Субъект и платит налог за вещь. Куда уж проще!

Но такая простота почему то не укладывается в головах работников различных КУМИ, до сих пор учитывающих в своих реестрах юридических лиц (ГУПы и МУПы) как государственную или муниципальную собственность, а не как имущественные комплексы. Лицо в собственности?! Это что, рабство 21 века? При этом граждане и неграждане почему то уверены что приватизации подлежат ГУПы и МУПы тоже как юридические лица, а не как имущество (имущественные комплексы)./*/

Реестр имущества (Реестр "прав", ЕГРП), в отличие от реестра вещей (ГКН), в обязательном порядке и на первом месте должен содержать документированные указания всех правообладателей, обязанных нести бремя затрат по закону или договору (пользователей, владельцев, собственников, распорядителей и иных лиц обладающих сочетаниями этих прав). Если реестр целевой, а не универсально бесцельный, как ГКН с ЕГРП, то среди обязанных лиц должны быть учтены плательщики тех налогов, база которых определяется по вещи в составе имущественной пары: налог платит субъект в составе имущественный пары, а не объект из этой парочки.

Таким образом, облагать налогом вещь как таковую нет смысла, так как она неплатежеспособна. Вопрос в том, за что платить в экономическом (хозяйственном) смысле? За пользование вещью с его выгодами, или за владение-содержание с его затратами?

Использование выражается в норме по имени "назначение", а владение выражается в норме по имени "пригодность".

За пригодность отвечает собственник (ст. 210 ГК РФ), а за назначение отвечает распорядитель4, т.е. субъект утверждающий виды разрешенного использования вещи (ВРИ) в соответствии с ее назначением (хотя бы и по разрешению на ввод в эксплуатацию). /*/

На вопрос о том, что облагать налогом, затраты или выгоды (доходы), ГК РФ не вправе отвечать, так как это вопрос Власти, вопрос регулируемый Налоговым кодексом РФ (см. часть 3 ст. 2 ГК РФ).

Вещь с ее назначением безразлична и к затратам собственника по её содержанию и к выгодам пользователя от её использования. И затраты, и выгоды касаются субъектов права, которые должны платить налог.

Платить налог за что? За вещь как таковую, с ее назначением, или за то, с какой эффективностью собственник несет затраты по содержанию либо получает выгоды в зависимости от эффективности использования?

Очевидно что налог на вещь не должен учитывать целей и интересов субъектов, которые обладают правами по владению, пользованию и распоряжению. Не надо превращать налог на вещь в налог на субъективные результаты и эффекты от ее использования, так как результаты и эффекты облагаются другими налогами (налог на доходы, налог на прибыль, НДС, и др.).

Экономическое содержание налога "на вещь" не должно дублировать экономическое содержание других налогов. По этой причине налог на вещь должен бы учитывать только назначение вещи, а не туманные ВРИ, и уж тем более не эффективность использования.

Родная функция собственника вещи состоит в тяжком несении бремени затрат по ее приобретению и содержанию (ст. 210 ГК РФ), а не в эффективности использования и распоряжения вещи.

Облагать налогом вещь как индивидуальную ценность (а ценности все индивидуальны) с ее индивидуальными рыночными ценами - это все равно что обязывать любителя пива производит тульские самовары по лицензии самарского свечного завода.

То, что налог за недвижимую вещь платит собственник вещи, а не сама вещь, еще не значит что собственник будет использовать вещь или содержать ее с наибольшей эффективностью для себя. Если так, то налог на Петрова как собственника квартиры должен отличаться от налога на Сидорова, который купит у Петрова эту квартиру для себя. Ведь не исключено, что Петрову нравится в этой квартире ее расположение на верхнем этаже ( никто не топает над головой), а Сидорову в этой квартире нравятся вид из того окна, который открывается на южную сторону.

Кто-то любит смотреть в окно и слушать шум улицы, а кто-то предпочитает лежать на диване в тишине и покое. Нельзя же за эту любовь или нелюбовь взимать налоги!

Налог на вещь не может и не должен зависеть от индивидуальных особенностей налогоплательщика, а должен зависеть только от определяющего свойства вещи, т.е. от ее назначения. Как там, и по какому ВРИ, будет использовать собственник вещи свою вещь- это его дело, но он должен использовать ее по назначению, вне зависимости от эффективности и от эффектов. /*/

5. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ НАЛОГА НА ВЕЩИ.

В пункте 3 статьи 3 НК РФ утверждается что налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Какое же экономическое основание, общее для всех, было у вещей вчера и имеется сегодня?

Коль налог на вещи, то основание налога не должно зависеть от индивидуальных особенностей налогоплательщика. Общим для всех вещей, за исключением вещей созданных Богом, являются затраты на создание.

Затраты на создание - это прошлый факт и текущий момент: вчера и сегодня.

Затраты вчера и сегодня, по факту.

А какие будут выгоды , и какова ценность вещи- это реально возможное дело завтрашнего дня, зависящее от индивидуальных особенностей лиц имеющих право пользования и распоряжения вещью.

Ценность и качество вещи раскроются в полной мере завтра. И не факт, что сбудутся мечты и ожидания лиц, понесших затраты на создание или приобретение вещи.

Реально предполагать, что затраты должны быть меньше или равны выгодам.

Если не так, то правообладателю надо либо менять вещь, либо вещь должна сменить правообладателя.

Стоимость (т.е. затраты) - это неизменный прошлый факт не зависящий от сегодняшнего правообладателя вещи, тогда как ценность (выгоды) это реальный, но всего лишь возможный и не исключающий негатива вариант, характеризующий вещь в зависимости от действий лиц состоящих при вещи и образующих с нею имущественную пару.

Так что же должно составлять экономическую основу налога на вещь? Прошлый и сегодняшний неизменный факт, или прыгающие в сегодня из завтра разные варианты возможностей вещи в зависимости от состоящих при вещи различных субъектах права?

Очевидно, что если говорить о налоге на вещи, а не на лиц, использующих вещь с различной для себя степенью эффективности и уровнем желаний, вплоть до вида из окон квартиры, то экономическую основу должна составлять первоначальная стоимость вещи в ее обычном понимании.

Спрашивается, а как быть с стоимостью земли? Ведь Землю создал Господь, а не люди!

Да, вопрос непростой, а для недвижимости главный и сложный, но вполне решаемый на основе общественной практики.

Следует отметить, что сложность вопроса будет снижена на несколько порядков, если всю недвижимость разделить на два класса:

1. Недвижимые вещи, главной составляющей частью которых является земельный участок (совокупность недр с общей поверхностью), а постройки на этом участке являются принадлежностью земельного участка.

2. Недвижимые вещи, главной составляющей частью которой является постройка ( совокупность зданий и сооружений с общим для них земельным участком), а земельный участок является принадлежностью этой постройки.

Данный вариант давно реализуется на практике, например при учете основных фондов местного хозяйства и ЖКХ, но замалчивается в теории "регистрации прав" от МЮ РФ и МЭР РФ..

Возможны и другие варианты решения вопроса определения первоначальной стоимости "земли" как одной из обязательных составляющей недвижимой вещи, например по принципу "стоимость по величине -это нижняя граница цены", но во всех случаях когда речь идет о налоге на объект права, в т.ч. на вещь, то экономическую основу налога должна составлять стоимость вещи, а не ценность ("потребительная стоимость"): ценность определяется человеком для себя, а стоимость формируется в процессе общественного производства как норма общих затрат, при фиксированном составе и величине элементных затрат.

Стоимость суммируется из общих затрат, а цена есть произведение индивидуальных выгод.

Пока в основе налога будет лежать ценность вещи, т.е. цена, которая прыгает и зависит от индивидуальных способностей, возможностей и желаний индивидов, до тех пор в области налогообложения недвижимых вещей будет царить хаос, прыгающий по цене из завтрашнего дня.

6. НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС НАДО ЧТИТЬ КАК И ЛЮБОЙ ДРУГОЙ. И НАДО ИНОГДА ЧИТАТЬ, ЧТОБЫ НЕ БЛУЖДАТЬ.

Если оценщик недвижимости внимательно прочитает статьи НК РФ относящиеся к налогообложению, то сможет сделать для себя немалое число открытий и откровений.

Главное открытие, скорее всего, будет то, насколько оценка недвижимости далека от требований НК РФ. Вторым по значимости будет наверное то откровение, что НК РФ ориентирован только на фискальную составляющую и далек от налогового регулирования общественного хозяйства.

Пугает не столь число вносимых в НК РФ изменений и дополнений, сколь их очевидна фискальная направленность бессилие рядового налогоплательщика в борьбе с этим олигархическим монстром. Читать НК РФ от корки до корки сил не хватит, а вот ознакомиться с выдержками касающимися налога на недвижимость никогда не лишне и поможет оценщикам ГБУ найти ориентиры в тумане налогового происхождения.

Вот наиболее полезные для оценщика недвижимости, с точки зрения экспертов АНО БТИ, положения НК РФ, с нашими краткими комментариями в ссылках:

7. ТАК ЧТО ЖЕ БУДЕТ С ОЖИДАНИЯМИ И НАДЕЖДАМИ НА СПРАВЕДЛИВУЮ ОЦЕНКУ ОТ ГБУ?

В данной статье названы главные, по мнению экспертов АНО БТИ, причины хаоса, царящего в области оценки недвижимости:

1.Отсутствие правдоподобной методики оценки;

2.Неопределенность понятия "недвижимая вещь";

3.Полярная ошибка выбора экономической основы налога на недвижимость.

Эти три головы одного змия позволяют вначале получить, а затем извратить до противоположности любую оценку, вне зависимости о того, кто ее выполнял, про-извольные рыночники или под-невольные специалисты ГБУ.

Перечень причин мы начали с профессионально опасной черты: отсутствие критериев точности оценки, т.е. с отсутствие допустимых ошибок.

Можно ли устранить эту причину ?

Можно, и нужно. И если региональные лидеры с их оценочными ГБУ пожелают решить эту проблему, то пусть для начала обратятся к специалистам не в области оценки, а к специалистам в области ошибок измерений, в первую очередь к специалистам по математической статистике.

Вопрос о допустимых ошибках - это профессиональный вопрос математического характера, не имеющий отношения к вопросам гражданского и налогового законодательства.

Отсутствие корректного определения недвижимости можно отнести к проблемам гражданского законодательства, а определение экономической основы налога - это вопрос государственного управления. Оба эти нематематические вопроса вполне решаемы, хотя и весьма болезненно, особенно в области регистрации недвижимости и "прав" на нее. /*/

По нашему мнению, ожидания и надежды на справедливую оценку от ГБУ выходят за рамки естественного хода событий, в рамках саморегуляции. По совокупности факторов, с ориентиром на существующие тренды, можно ожидать что к 100-летию БТИ оценка недвижимости возвратится к своим традиционным формам и будет возложена на муниципальные органы, при федеральном методологическом руководстве с региональными корректировками по местным условиям.

Источник: http://www.anobti.ru/arc/2017/index.shtml




вернуться назад