15 декабря 2015 г. в НП СРОО «СПО» прошел практический семинар на тему «Экспертиза отчетов об оценке объектов оценки»

В рамках образовательного проекта Партнерства был проведен практический семинар на тему «Экспертиза отчетов об оценке объектов оценки».  Консультантами данного мероприятия выступили Мягков Владислав Николаевич, кандидат физико-математических наук, степень MRICS, CCIM, старший менеджер компании EY («Эрнст энд Янг»), Козин Петр Александрович, доктор технических наук, профессор, член Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития, председатель Совета «СПО», судебный эксперт и Кузнецов Дмитрий Дмитриевич, кандидат технических наук, доцент, председатель Санкт-петербургского научно-методического совета по оценке, судебный эксперт.

Открыл семинар своим выступлением  Мягков Владислав Николаевич, начав с важных тем для экспертов, таких как:

• правовая и нормативно-методическая база  экспертной деятельности;
• особенности подготовки экспертных заключений, обоснование и защита профессиональной позиции эксперта;
• ответственность оценщика и эксперта.

Консультант представил обзор основных статей Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и дал свои комментарии по некоторым из них. Например, к Федеральному закону от 159-ФЗ от 22.07.2008  «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)

По закону  159-ФЗ от 22.07.2008 г  арендатор муниципальной недвижимости может выкупить ее по цене, равной ее рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. По тому же закону (п.4.1) арендатор может оспорить эту оценку в суде.

Комментарий Владислава Николаевича: «Это, конечно, большая  ловушка в законодательстве РФ для всех сторон процедуры и прежде всего, для оценщиков. Если в суде докажут, что оценка была ниже рыночной, то под обвинение в сговоре попадут  муниципальные службы и оценщик. Если  выше, то арендатор может обвинить оценщика и потребовать возмещения  (см. Ведомости от  01.12.2015: Суды трех инстанций признали, что оценщик ООО «Ко-инвест Брянск» должен компенсировать индивидуальному предпринимателю Лидии Лукановой потерю 100 т.р  из-за неправильной оценки недвижимости ). А все дело в том, что  в случае регулируемого выкупа муниципального имущества данная сделка не подпадает под определение рыночной стоимости. Действительно, у арендатора нет возможности выбора продавца (объект муниципальный), а у продавца нет свободы выбора покупателя   (арендатора нельзя сменить, если он выполняет условия аренды). Таким образом, назначение  рыночной стоимости в качестве цены здесь необоснованно».     

Предметом обсуждения также был ФСО-5  «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения».

Вторая часть семинара была просвещена вопросам, связанным с подготовкой экспертных заключений по запросам суда и тому, как повысить статус экспертного заключения, подготовленного Экспертным советом НП СРОО «СПО»  о чем рассказывали Козин Петр Александрович и Кузнецов Дмитрий Дмитриевич.

Предметом обсуждения стали требования, устанавливаемые законодательством  к оценщику и судебному эксперту, к эксперту СРОО и судебному эксперту. Также Петр Александрович и Дмитрий Дмитриевич представили эволюцию  вопросов, задаваемых судом, в отношении судебного эксперта.

Коллеги привели статистику выполненных судебных экспертиз, как разрезе итоговых результатов, подготовленных ими экспертных заключений, так и в разрезе исходных материалов, представленными судами для проведения экспертизы.

На конкретных примерах были проанализированы различия судебных экспертиз, в том числе для выкупа, оспаривания кадастровой стоимости и оценке нематериальных активов.

В заключение семинара авторы обосновали острую необходимость формирования стандартов НП СРОО «СПО» по следующим направлениям:

• по определению интервала стоимости, учитывающие лучшие оценочные практики;
• по оценке объектов капитального строительства для целей оспаривания;
• по продаже имущества с аукционов и др.

Слушателями было  высоко оценено  ораторское мастерство преподавателей практического семинара, глубокий  уровень проработки методических материалов по заявленной тематике,  а также  ценные практические советы и рекомендации, которые они получили в ходе мероприятия.

Фоторепортаж с мероприятия Е.В. Безлюдного