Интересна ли покупка квартир в проблемных домах с инвестиционной точки зрения

Городские власти заявили, что до конца года будут сданы 16 проблемных долгостроев общей площадью 698 тыс. м2. "ДП" выяснил, интересна ли покупка квартир в проблемных домах с инвестиционной точки зрения.

Тем не менее есть проекты, где сдача задерживается на более длительный срок по юридическим, финансовым или техническим причинам. Сейчас на контроле у комитета по строительству остается 22 таких объекта общей площадью более 900 тыс. м2 (17 321 квартира). В 2015 году в перечень проблемных дополнительно включены пять домов по четырем адресам.

На финишной прямой

Всего в списке на сдачу–2016 значится, по информации комитета по строительству, 16 объектов общей площадью почти 700 тыс. м2 (см. "Карта долгостроев, которые будут сданы в 2016 году").

Если планы осуществятся, то это будет 24% от общего планируемого ввода домов в Петербурге. Впрочем, пока все идет не совсем по графику: два объекта, которые планировались к сдаче в эксплуатацию в I квартале, пока не достроены. Сроки "зависания" долгостроев различны. Самые молодые — объекты ГК "Город", которые попали в список проблемных в 2014 году.

К самым старым можно отнести ЖК "Светлана" компании "Невский луч", который строится больше 10 лет. В большинстве случаев долгострои — это дома, готовые как минимум на 70%. В некоторых объектах, например в домах СК "Импульс", есть проблема с деньгами на подключение к инженерным сетям. Большую часть домов за первоначального инвестора завершает новая привлеченная компания. Это может быть как девелопер, так и, как в случае с ГК "Город" или компанией СК "РосСтрой" ("дочка" банкротящегося СУ–155), банковские структуры. Некоторые дома, например "Лондон парк", завершает изначальный застройщик — "Л1". "Мы сконцентрировали основные ресурсы на этом объекте, не останавливая другие. Эта тактика позволила за 1,5 года сдать 16 домов", — говорит директор по развитию "Л1" Надежда Калашникова.

Что почем

Попробуем купить квартиры. Ситуация у всех разная: у ГК "Город" и "РосСтроя" продажи официально не ведутся. Есть только переуступка прав от тех дольщиков, которые хотят выйти из проекта. Впрочем, когда мораторий будет снят, как неофициально рассказали источники, близкие к "Городу", цена на них будет равна рыночной. "Необходимо покрыть затраты на достройку объектов", — объяснил источник.

В ЖК "Полежаевский парк" от ОАО "Монолит–Кировстрой" однушку 39 м2 можно купить за 4,6 млн рублей. Эта цена даже несколько выше цены на вторичке. В 77 тыс. рублей обойдется "квадрат" в ЖК "Дом у озера" в Металлострое от компании "Стройтрест № 7". Для этого места цена вполне рыночная.

Как говорят эксперты, ниже рынка продаются квартиры в ЖК "Светлана" на Светлановской пл.: однокомнатная квартира 47 м2 обойдется в 4,15 млн рублей, но это будет не покупка, а переуступка прав дольщиков. То есть цена "метра" составит около 88 тыс. рублей. А жилье вокруг на вторичном рынке стоит 110–130 тыс. рублей за "квадрат".

В ЖК "Лондон парк" на пр. Просвещения "квадрат" стоит около 100 тыс. рублей, а квартиры в окружающей застройке (если не брать в расчет хрущевки) продаются уже по цене от 120 тыс. до 150 тыс. за 1 м2.

Дисконт за проблемы

По словам финансового аналитика ИХ "ФИНАМ" Тимура Нигматуллина, подобную недвижимость покупают, как правило, "профессиональные инвесторы, ищущие повышенную доходность и склонные к высокому риску".

"В зависимости от стадии строительства и проблем девелопера дисконт может достигать 30–70%", — отмечает он.

Впрочем, эти цифры не предел. Один из директоров строительной компании рассказал "ДП", что в 2009 году ему предлагали приобрести целый подъезд в одном из домов "Ленспецстроя" по цене 30–35 тыс. рублей за "квадрат" — доходность составила бы минимум 250%.

Руководитель отдела продаж AAG Анастасия Осипова говорит, что дисконт в проблемном объекте может достигать 30% от рынка. "Если для завершения строительства проблемного объекта найден новый инвестор, то стоимость едва ли будет ниже рыночной", — отмечает она. Это подтверждают и в Glorax Development, которая будет достраивать в Петербурге объекты "ПСМ–Классик". Застройщики без проблемных объектов к инвестиционной привлекательности долгостроев относятся скептически. Арсений Васильев, гендиректор ГК "УНИСТО Петросталь", говорит, что сейчас и рыночные цены близки к себестоимости. И большой вопрос, будут ли такие дома достроены. "Власти, конечно, контролируют такие стройки в ручном режиме. Но если девелопер исчез, даже при сильном контроле проект вряд ли будет доведен до логического завершения", — говорит исполнительный директор ГК "С. Э. Р." Павел Бережной.

Источник: http://news.nb.dp.ru/a/2016/04/13/Dengi_na_chuzhih_problemah/