Подходы к оценке объекта недвижимости

При независимом оценивании объекта недвижимости для пересмотра кадастровой стоимости этого объекта применяется несколько подходов. Для успешного оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости необходимо провести независимую оценку рыночной стоимости этого объекта, стремясь не допустить ошибок в подготовке к оспариванию и соблюдая установленный порядок. Основные подходы, который использует приглашенный оценщик, это сравнительный, доходный и затратный (приказ Минэкономразвития России от 20.05.15 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки “ Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки ФСО № 1”»).

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход используют, когда можно подобрать объекты-аналоги с известными ценами сделок и (или) предложений. В рамках такого способа применяют: качественный метод оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и др.); количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и т. д.); сочетания указанных способов (подп. «д» п. 22 раздела VII приказа Минэкономразвития России от 25.09.14 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки ”Оценка недвижимости”»). Например, эксперт-оценщик использовал сравнительный подход. Он подобрал пять земельных участков, которые максимально соответствовали объекту оценки. Все они относились к землям населенных пунктов, имели аналогичные размеры. Три участка из пяти находились в районе объекта оценки, остальные в соседнем. Суд пришел к выводу, что оценщик правильно выполнил расчеты, результат соответствует подходу и методам (постановление Седьмого ААС от 16.11.15 № 07АП-10405/2015 по делу № А45-5079/2015).

В другой ситуации оценщик сравнивал сведения о рыночной стоимости идентичных (однородных) квартир, которые располагались в одном городе и обладали схожими характеристиками (постановление АС Северо-Кавказского округа от 22.01.16 № Ф08-9920/2015 по делу № А32-46885/2014). Доходный подход к оценке недвижимости Доходный подход определяет ожидаемые доходы от объекта оценки. Такой способ трудно использовать, если в районе объекта не развит рынок аренды. Необходимо иметь возможность спрогнозировать поток дохода для оцениваемой недвижимости. Если это сделать невозможно, специалист должен мотивировать в отчете отказ от метода (постановление Пятнадцатого ААС от 08.10.15 № 15АП-13866/2015 по делу № А32-46885/2014).

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход учитывает расходы, которые требуются, чтобы приобрести, воспроизвести либо заменить объект оценки с учетом износа и устареваний (раздел III федерального стандарта № 1). Его применяют, когда отсутствует рыночная информация о ценах сделок или доходах от объектов недвижимости. Если в такой ситуации оценщик не воспользуется затратным методом, заинтересованная сторона поставит результат под сомнение. Например, заявитель посчитал, что эксперт занизил стоимость участка. Свою позицию он мотивировал тем, что отчет не отвечает принципу обоснованности, поскольку не применяется затратный подход. Суд пришел к выводу, что экспертное заключение соответствует требованиям стандартов оценки. Специалист мотивировал отказ от указанного заявителем способа и обосновал выбор сравнительного подхода (апелляционное определение Ростовского областного суда от 22.12.15 по делу № 33а-19599/2015). Оценщик должен обосновать выбор подходов при оценке объекта недвижимости (п. 11 раздела III федерального стандарта №1). Иначе суд посчитает такое доказательство недостаточным. Так, в одном деле общество (заявитель) просило суд установить кадастровую стоимость здания в размере рыночной. Оно представило отчет об оценке. Суд изучил доказательство, однако не нашел необходимых корректировок площади земельного участка. Эксперт не пояснил в отчете, почему он отказался ее использовать, хотя корректировка снижала стоимость имущества на 5 процентов. Эксперт не пояснил, почему в отчете отсутствовала информация о месте объектов относительно магистралей города, станций метро, почему не учитывалась характеристика окружающей застройки. Суд посчитал, что оценщик необоснованно отказался от применения затратного подхода. Эксперт не запросил и не изучил экспликацию и поэтажный план оцениваемого объекта. Применяя сравнительный подход, он должен был соотнести характеристики объекта оценки и объекта-аналога. Внося корректировки, оценщику полагалось ввести и обосновать их шкалу и объяснить значения данных. Суд пришел к выводу, что оценщик нарушил требования стандартов оценки. Отчет не обосновывает указанную в нем стоимость объекта (решение Московского городского суда от 01.06.15 по делу № 3-213/2015). Оценщик отвечает своим имуществом за убытки, которые могут возникнуть у заказчика или третьих лиц из-за использования недостоверного отчета (ст. 24.6 закона № 135-ФЗ).

Источник: http://www.lawyercom.ru/article/20823-qqe-16-m6-16-06-2016-podhody-k-otsenke-obekta-nedvijimosti