Ведущие петербургские ученые обсудили вопрос «Научные основы и проблемы реализации сравнительного подхода в оценке»

 22 ноября 2016 года состоялось открытое заседание Санкт-петербургского научно-методического совета по оценке (НМСО), в котором приняли участие ведущие петербургские специалисты в сфере оценочной деятельности.

Председатель НМСО, кандидат технических наук Дмитрий Дмитриевич Кузнецов ознакомил участников заседания с основными итогами заседания НМСО, которое проводилось 25 февраля 2016 г. Вопросы, которые рассматривались в ходе заседания НМСО:

1. Теория и практика реализации концепции "условно свободного земельного участка"  при оспаривании КС. 

2. Классификация рекомендуемых методов и техник сравнительного подхода. Наше отношение к запрету на применение методов.

3. Прибыль предпринимателя при оценке ОКС. Куда нам прибавлять ПП, приходящуюся на землю?

4. Концепция стандарта СПО по оценке для организации торгов.

По результатам данного мероприятия были  сформулированы две  различные позиции.

Председатель НМСО Дмитрий Дмитриевич Кузнецов, приветствуя участников мероприятия, отметил, что  заседание НМСО посвящено одному из важнейших и наиболее дискуссионных вопросов оценочной деятельности.

Если затратный и доходный подходы, как правило, особыхвопросов не вызывают, то технология сравнительного подхода широко обсуждается среди оценщиков на протяжении всей истории применения оценочной технологии в РФ. Особое внимание к этому подходу обусловлено тем, что его принято считать подходом, позволяющим получить наиболее объективные результаты стоимости объекта оценки.

Специалисты-оценщики постоянно вносят предложения по совершенствованию и развитию методологии сравнительного подхода. Отличительная особенность большинства предложений заключается в том, что их авторы предлагают в целях повышения обоснованности результата усилить технологию обработки данных применением математического аппарата.

В своем выступлении Д.Д. Кузнецов отметил, что с одной стороны, оценка – это коммерческая деятельность, с другой – это профессиональная деятельность, которая имеет методологический характер.

В связи со спорами о стоимости, процедура сравнения объектов оказалась в центре внимания не только оценщиков, но и экспертов, судей, членов комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.

Как известно, сравнение объектов или вариантов действий имеет очень широкое применение в таких сферах как проектирование и конструирование, образование, инвестирование.

Такое широкое понимание проблемы свойственно основателям квалиметрии Г.Г. Азгальдову  и А.И. Субетто, а также американскому профессору Т. Саати.

Так как все модели имеют ограниченную достоверность и адекватность, для их сравнения и выбора нам нужны критерии. Можно сказать, что сами модели сравнения являются объектами сравнения.

Некоторые разделы математики целиком посвящены аппроксимации, такие, например,  как теория приближения функций, численные методы анализа.

Для построения аппроксимирующих функций может использоваться такой же математический метод (например, метод наименьших квадратов), что и в регрессии, что в математическом смысле делает задачу регрессии и задачу аппроксимации идентичными. Только интерпретация результатов разная: в одном случае речь идет об установлении некоторой зависимости между факторами стоимости и ценой. А во втором случае – всего лишь о математическом описании известных данных.

В оценочной деятельности при реализации сравнительного подхода лучше более осторожно говорить об аппроксимации, а не о регрессии, так как количество аналогов часто таково, что не дает возможность построить надежную регрессионную зависимость между ценой и значениями факторов стоимости.

Построение функций, аппроксимирующих зависимость цены от того или иного параметра (ценообразующего фактора, величины сравнения), является распространенным приемом проведения корректировок. Например, оценщики часто строят зависимость цены за один квадратный метр земельного участка от его площади. Для этого используют построение трендов в графической форме или стандартные статистические функции EXCEL

Учет адекватности моделей и здравого смысла в оценке принципиально важен, т.к. оценщик моделирует не объект, а отношение к нему со стороны потенциального покупателя (и продавца), которые принимают решения не на основе сложных математических моделей (регрессионного анализа), а на основе простых и понятных моделей, носящих характер аппроксимации по мере усложнения моделей, оценщик подходит к такой форме описания объектов, которая напоминает процедуру оценки качества. Когда мы столкнулись с недоверием к экспертным опросам, вспомнили указания Г.Г. Азгальдова на то, что веса свойств могут вычисляться путем решения системы уравнений при достаточном объеме данных об аналогах. Так сформировался метод МЦК, который является универсальным и интегрирует в себя все методы и техники сравнения от качественных сравнений до регрессионных моделей.

Директор по научно-методической работе ГК «Аверс», кандидат технических наук, Николай Петрович Баринов в своем выступлении отметил, что в ситуациях, когда оценщик решает задачу «отражения рынка», проявляющего свою активность в сделках, сравнительный подход (подход сравнения продаж) наилучшим образом отвечает задаче оценки рыночной стоимости как стоимости в обмене. Если же учесть применение методов сравнительного подхода в рамках двух других, становиться очевидным их особое место в инструментарии оценщика. В тоже время, глубина разработки используемых в отечественной практике индивидуальной оценки методов сравнительного подхода представляется совершенно неудовлетворительной.

Все методы оценки можно разбить на две группы:

1. Методы, учитывающие наличие случайной составляющей в составе цен объектов сравнения.

К первой группе может быть уверенно отнесен метод многомерного регрессионного анализа, включая его частные случаи5. С оговорками относительно процедуры реализации сюда также могут быть отнесены метод количественных корректировок и метод качественного сравнения.

2. Методы, базирующиеся на идеализации рынка, объясняющей все различия в ценах объектов сравнения исключительно различиями их по ценообразующим факторным признакам.

Ко второй группе методов можно уверенно отнести т.н. «метод анализа парных продаж» (иногда его называют «методом факторного анализа») и его многомерное обобщение – метод линейной алгебры («матричной алгебры»). Отнесем сюда и некоторые разновидности метода качественного сравнения (например, «относительный сравнительный анализ цен» с фиксацией оценки стоимости объекта между ценами ближайших аналогов «слева» и «справа»).

Из методов, удовлетворяющих первому критерию – учету случайной составляющей в ценах аналогов - к методам «качественного анализа» можно было бы отнести метод анализа иерархий и его отечественный аналог – метод квалиметрического моделирования.

В эту группу также необходимо отнести широко используемый на практике метод «количественных корректировок», большинство из которых «рассчитываются» на основе «экспертных мнений», т.к. нужными рыночными данными для расчета величины корректировок оценщик, как правило, не располагает.

В качестве исключения, т.е. как о «количественном», можно говорить о варианте применения этого метода, в рамках которого величины корректировок рассчитываются на основе устойчивых закономерностей ценообразования выявленных при моделировании рынка методами массовой оценки.

Однако пока в России таких моделей рынков недвижимости – единицы. К «количественным» методам, учитывающим случайную составляющую в ценах аналогов, уверенно можно отнести лишь метод регрессионного анализа, включая его частные случаи.

Как оценить основные показатели рынка недвижимости по статистическим данным? На этот вопрос участникам  заседания НМСО ответил директор ООО «Инвест-Строй», доцент, кандидат физико-математических наук Ласкин Михаил Борисович.

Главный вопрос, на который необходимо ответить, почему возникают разногласия при определении рыночной стоимости? Основная причина, по мнению  докладчика, заключается в том, что в оценке недвижимости мы имеем дело со случайными величинами, но работаем с ними как с детерминированными. И в  этом смысле на помощь оценщикам и экспертам может прийти  логарифмически нормальная модель.

Подводя итоги обсуждения,  председатель Совета Партнерства, председатель НАСО, доктор технических наук Петр Александрович Козин подчеркнул, что зачастую представителям оценочного сообщества оказывается полезно понять и принять разные точки зрения и синтезировать полезное решение и поблагодарил участников заседания за активное участие.