Сравнительный подход: где заканчивается методика и начинается профессиональное суждение

Сравнительный подход: где заканчивается методика и начинается профессиональное суждение

 

Сравнительный подход: где заканчивается методика и начинается профессиональное суждение

Текст подготовлен по расшифровке подкастаподкаста «Ненаучные беседы об оценке». Выпуск 2 Проект -  СРО Ассоциации оценщиков «СПО». Устная речь литературно отредактирована и сокращена; основные позиции и разногласия участников сохранены.

Аннотация

Интервью посвящено практическим и методологическим вопросам сравнительного подхода к оценке недвижимости. Участники обсуждают, почему справочные корректировки нельзя воспринимать как готовый ответ, как проверять их экономический смысл, сколько аналогов можно считать достаточным, что показывает валовая корректировка и разброс скорректированных цен, когда целесообразны качественные методы и парные сравнения, как сужать рынок объекта и где проходит граница между алгоритмом и профессиональным суждением. Отдельно затронуты ретроспективная оценка, фейковые объявления, Big Data и возможности искусственного интеллекта.

Участники:
Модератор - Сергеев Александр - заместитель председателя Совета СПО, член Экспертного совета СПО, генеральный директор ООО «Гемма Интернейшнл».

Приглашенные эксперты:
Васильченко Алексей – член Экспертного совета СПО, генеральный директор АО «Региональное управление оценки»
Лазуцкая Кристина - член Экспертного совета СФСО, руководитель проектов ГК «Аверс»
Мизиков Дмитрий - эксперт, член Экспертного совета СРО РАО, руководитель региональной экспертной группы по г. Санкт-Петербург и Ленинградской области, директор по оценке ООО «Городской центр оценки»
Онищенко Наталья – председатель Совета СПО, член Экспертного совета СПО, член СПб НМСО, член Комитета по научным и методологическим вопросам в оценочной деятельности в Национальном объединении СРО оценщиков «Союз СОО», к.э.н., генеральный директор ООО «Новая Оценочная Компания»
Солодова Светлана – член Совета СПО, член Экспертного совета СПО, заместитель руководителя Комитета по аналитике и оценке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, директор департамента консалтинга и оценки активов ООО «ЛАИР»

Главное за одну минуту

·       Сравнительный подход нельзя сводить к таблице корректировок: он начинается с анализа рынка и позиционирования объекта.

·       Справочник — источник и точка опоры, но не готовый ответ; корректировку нужно проверять на применимость и экономический смысл, в том числе переводить процент в рубли.

·       Фиксированного «правильного» количества аналогов нет: важнее достаточность информации и устойчивость результата при исключении отдельных аналогов.

·       Большая корректировка сама по себе не означает ошибку; она требует более тщательной проверки сопоставимости объекта и качества обоснования.

·       Если количественная модель плохо описывает неоднородный рынок, качественные методы могут быть убедительнее попытки любой ценой свести цены аналогов к одной линии.

·       Подбор аналогов по близости исходной цены создает риск заранее запрограммировать результат; выбор должен идти от характеристик объекта и рынка.

·       Профессиональное суждение допустимо только тогда, когда читателю понятна его связь с рыночной информацией и логика выбора.

·       Big Data и искусственный интеллект увеличивают объем доступной информации, но не отменяют проверку качества данных и профессиональную интерпретацию.

Сравнительный подход: от справочников и корректировок к профессиональному суждению

Справочники корректировок сделали оценку лучше или хуже? Сколько аналогов действительно достаточно? Обязаны ли скорректированные цены выстроиться в одну линию? Можно ли заменить профессиональное суждение алгоритмом — и что тогда останется оценщику в эпоху искусственного интеллекта? Эти вопросы участники проекта СПО «Ненаучные беседы по оценке» обсуждали почти два часа. Получился не столько разговор о технике сравнительного подхода, сколько дискуссия о самой профессии: о границах формализации, роли опыта и о том, почему хороший отчет нельзя свести к правильно заполненной таблице.

Александр Сергеев

Начнем с простого вопроса. Что для вас сравнительный подход — радость или боль?

Наталья Онищенко

Радость, конечно. Для нас оценка вообще радость.

Кристина Лазуцкая

Я бы сказала — опора. Очень часто сравнительный подход позволяет убедиться в правильности других расчетов. Поэтому для меня это не боль и не радость, а именно точка опоры.

Дмитрий Мизиков

А я все-таки скажу — боль. Мне кажется, сравнительный подход был сильно испорчен в тот момент, когда оценочная практика стала подстраиваться под формальные требования проверяющих. Постепенно все свелось к корректировкам: где взять поправку на один фактор, где на второй, на третий. Если оценщик делает что-то творческое, возникает вопрос: «На какой странице вы взяли эту корректировку? Почему использовали справочник не того года?» И сравнительный подход из исследования рынка во многом превратился в поиск обоснований для процентов.

Светлана Солодова

А я сравнительный подход очень люблю — если он применен правильно. Для меня он является продолжением анализа рынка и позиционирования объекта. Если ты разобрался в объекте, понимаешь его сегмент, понимаешь рынок — дальше серьезных проблем обычно нет. Информации сейчас несопоставимо больше, чем двадцать пять лет назад. Главное — разбираться и все делать с умом.

Справочник — источник информации или готовый ответ?

Александр Сергеев

Большинство из нас начинало работать, когда справочников корректировок вообще не существовало. И оценщики как-то выпускали нормальные отчеты, защищали их перед проверяющими. У меня есть ощущение, что после появления справочников оценка в каком-то смысле стала хуже. Так что для вас показатели из справочника: ориентир, который нужно проверить на рынке, или готовое значение, которому можно доверять?

Дмитрий Мизиков

Пользоваться можно всем. Главное — пользоваться с умом. У нас был в работе промышленный земельный участок со зданиями и ограждением. Забор там, мягко говоря, посредственный. Если взять даже минимальную корректировку из справочника за наличие ограждения, влияние этого фактора на стоимость участка получается порядка 30 миллионов рублей. А сам забор стоит совершенно других денег. Вот вам и проверка на адекватность. Справочники — вещь полезная. Чем больше инструментов у оценщика, тем легче ему работать. Но их нужно проверять.

Светлана Солодова

Для меня формула простая: доверяй, но проверяй. Справочник дает оценщику возможность на что-то сослаться. И это большой плюс. Раньше мы тоже пользовались экспертным мнением: разговаривали с коллегами, спрашивали рынок. Но справочную корректировку обязательно нужно осмысливать. И очень полезно переводить проценты в деньги. Когда видишь «5%» или «10%», все выглядит прилично. А когда переводишь эту корректировку в рубли, иногда становится понятно, что результат совершенно нерыночный.

Кристина Лазуцкая

Для меня справочники — это общая база данных, общая площадка для дискуссии. В этом их ценность. Это точка опоры. Но именно точка опоры, а не готовый ответ.

А откуда вообще взялись эти проценты?

Александр Сергеев

Хорошо. А мы вообще представляем, как определяются эти корректировки? Допустим, перед нами корректировка на удаленность складского объекта от КАД или МКАД. Откуда появилась конкретная цифра?

Алексей Васильченко

Опрос оценщиков.

Наталья Онищенко

Мне когда-то такие анкеты действительно приходили. Несколько раз. Я, правда, редко отвечала.

Дмитрий Мизиков

Методология менялась. В первых справочниках были опросы оценщиков и банковских специалистов. Потом возник закономерный вопрос: это исследование рынка или опрос некоторого количества экспертов? Позже стало указываться, что вместе с экспертными опросами используется исследование рынка, статистическое моделирование. Но как именно все это делается, пользователь, как правило, не знает. И я не говорю, что поэтому справочником нельзя пользоваться. Можно. Проблема начинается, когда он превращается почти в норматив.

Светлана Солодова

Опытный оценщик, который действительно знает рынок, во многих случаях и сам понимает примерное соотношение факторов. Но нам нужен подтверждающий источник — и справочник дает такую возможность. Главное — не использовать его бездумно.

Проверили корректировку. Она не работает. Что дальше?

Наталья Онищенко

Вот мы увидели на примере забора, что процентная корректировка дает странный результат. А дальше что?

Светлана Солодова

Можно применить рублевую корректировку.

Дмитрий Мизиков

Никто не запрещает.

Наталья Онищенко

Но для объекта оценки мы еще можем стоимость этого забора посчитать. А как определить состояние ограждения аналога? На фотографии в объявлении показали десять метров красивого забора. А что находится дальше на пятидесяти гектарах — мы понятия не имеем.

Дмитрий Мизиков

Именно. Если мы не знаем характеристики аналога, мы можем ошибиться и с процентной, и с рублевой корректировкой. И здесь возникает то самое старое выражение: оценка — это наука и искусство. В какой-то момент слово «искусство» из нашей профессии почти исчезло. Но экспертность оценщика, его опыт, понимание рынка никуда не делись.

Витрина или просто большое окно?

Кристина Лазуцкая

С забором еще можно попробовать проверить стоимость в абсолютном выражении. А если фактор — витрина? Как проверить корректировку на наличие витрин в торговом помещении?

Дмитрий Мизиков

Никак не проверю.

Светлана Солодова

Я в таких ситуациях люблю парные сравнения. Стрит-ретейл — достаточно развитый рынок. Можно попробовать найти близкие объекты на одной улице и посмотреть разницу в арендных ставках у помещений с витринами и без витрин. Если информация качественная, это очень живой рыночный способ.

Алексей Васильченко

Но проблема начинается еще раньше. Что такое витрина? Мы спорили об этом в судах. Большое окно — уже витрина? Если поставили в окно товар — стало витриной? А окно в подвале? Иногда даже о самом определении невозможно договориться. И только после этого мы начинаем обсуждать: корректировка 2%, 10% или 15%. Все упирается в экспертность конкретного специалиста и оценку ситуации в комплексе.

Светлана Солодова

Если официального определения нет, оценщик может сформулировать, что именно он в данном исследовании считает витриной, и дальше последовательно пользоваться этим определением.

Александр Сергеев

Я бы здесь обратился к людям, которые реально продают такие помещения, — к брокерам и риэлторам. Спросил бы их: что они понимают под витриной? Влияет ли она на цену? Насколько важна покупателю? Если мы оцениваем торговое помещение площадью 50 квадратных метров на Большом проспекте Петроградской стороны, витрина, по моему мнению, безусловно, является ценообразующим фактором. А аналогичное помещение на соседней улице с обычными окнами рынок будет воспринимать иначе. Но вот насколько иначе — это уже вопрос исследования.

Светлана Солодова

И такой прицельный опрос профессиональных участников именно этого рынка, конечно, может оказаться гораздо ценнее усредненного показателя. Просто это уже дополнительная работа: найти людей, составить вопросы, провести исследование.

Парные продажи: рыночный метод или иллюзия точности?

Наталья Онищенко

Я тогда сразу признаюсь: я категорический противник парных продаж. Юридически применять их можно. Я не стану писать отрицательное экспертное заключение только потому, что увидела такой метод. Но у меня есть внутреннее сомнение. Одинаковые товары постоянно продаются по разным ценам. И когда мы говорим: «Эти два объекта отличаются только витринами, значит вся разница в цене вызвана витринами», — откуда мы это знаем? Может быть, продавцы разные. Может быть, есть еще какая-то характеристика, которую мы не увидели. Для меня это один из наименее надежно подтверждаемых методов.

Светлана Солодова

А я была бы очень рада увидеть действительно хорошо выполненный анализ парных продаж. Но именно хорошо выполненный. Нужно по-настоящему знать оба объекта, их характеристики, условия предложения. Мы ведь в обычной жизни все время поступаем именно так. Когда покупаем вещь, сравниваем ее с другой и пытаемся понять, почему одна дороже. Проблема не в методе. Проблема в качестве исходных данных.

Дмитрий Мизиков

Здесь просто сталкиваются два разных взгляда. У Светланы подход более детерминированный: есть различие — пытаемся определить его влияние. У Натальи — стохастический: рынок слишком сложный, в нем есть ненаблюдаемые факторы и случайность. Нельзя все измерить линейкой. И оба подхода имеют право на существование.

«Оценка — это симбиоз науки и искусства»

Александр Сергеев

Мы уже несколько раз сказали слово «искусство». Может быть, оценка — все-таки больше искусство?

Дмитрий Мизиков

Нет. Это симбиоз науки и искусства. Иногда открываешь отчет — там сигмы, омеги, корни. А мне когда-то один умный человек сказал: вы же деньги определяете? С деньгами в жизни что делают? Складывают, вычитают, умножают и делят. Понятно, что это утрирование. Но за сложностью математического аппарата нельзя потерять экономический смысл.

Сколько аналогов достаточно?

Александр Сергеев

Тогда давайте перейдем к одному из вечных вопросов. Сколько аналогов нужно для качественно реализованного сравнительного подхода? Три? Пять? Восемь?

Дмитрий Мизиков

Мне очень нравится, что в стандартах используется слово «достаточно». Оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости. Достаточность и надежность требуют профессионального суждения. Нет универсального числа. В литературе тоже встречаются совершенно разные примеры и подходы. Поэтому ключевая задача оценщика — не набрать определенное количество объектов, а аргументированно доказать, что информации достаточно для надежного результата. Я бы предложил простой тест. Сделали расчет — уберите один аналог. Посмотрите, что произошло. Если результат сильно изменился, значит расчет недостаточно устойчив. Возможно, нужны дополнительные данные. Если почти ничего не изменилось — это уже хороший признак. Вопрос не в том, пять аналогов или семь. Вопрос в устойчивости результата.

Кристина Лазуцкая

Я бы еще смотрела на абсолютную валовую корректировку. Можно внести плюс 50%, потом минус 50%, и итоговая корректировка окажется ноль. Но фактически этот аналог очень сильно отличается от объекта оценки. Если валовые корректировки очень большие, я начинаю сомневаться в качестве аналога.

Александр Сергеев

А сколько — «очень большие»?

Кристина Лазуцкая

Для меня условно 50% уже повод внимательно посмотреть на объект. Но это зависит от рынка. И еще я всегда смотрю на разброс после корректировок. Если после наших действий он стал больше, чем был до них, это выглядит как минимум странно.

Наталья Онищенко

А я размер корректировки сам по себе критерием не считаю. Он показывает степень отличия объектов по конкретной характеристике. Если есть более близкий аналог — конечно, беру его. А если его на рынке нет? Можно использовать более отличающийся объект, внести крупные корректировки и получить устойчивый расчет. Для меня существенно другое: чтобы после корректировок результат был логичным и устойчивым.

Три красивых аналога или десять разных?

Александр Сергеев

Вот здесь возникает практическая дилемма. Мне как оценщику проще подобрать три объекта, которые и на входе имеют похожие цены. Тогда после корректировок получается небольшой разброс и красивая таблица. Если взять пять, восемь, десять аналогов, они, скорее всего, будут сильнее отличаться. Корректировки возрастут, разброс тоже. Что лучше?

Алексей Васильченко

Мне не нравится сама постановка вопроса. Так получается, будто главный ценообразующий фактор — это цена. Мы специально подбираем объекты, которые уже лежат рядом по стоимости, и дальше практически подтверждаем заранее известный результат. Но мы же не так должны работать. Сначала анализ рынка и характеристик объекта. Потом сужение выборки по действительно значимым факторам. А разброс и размер корректировок — уже следствие.

Кристина Лазуцкая

Особенно в судебной экспертизе я бы показывала более широкую выборку. Можно представить, какие объекты были исследованы, а затем объяснить по каждому: почему взяли, почему отказались. Это значительно сильнее, чем просто показать три «идеальных» аналога.

Алексей Васильченко

Для меня главный критерий — убедительность. Человек прочитал отчет и понял, почему результат именно такой. Будет это математика, хороший текст, относительный анализ — уже профессиональное решение оценщика.

А если вообще отказаться от процентов?

Дмитрий Мизиков

Мы весь разговор почему-то воспринимаем сравнительный подход исключительно как количественный расчет с корректировками. Но есть еще качественные методы. Если аналоги сильно отличаются и других нет, почему обязательно пытаться всеми силами привести их процентами к одной цифре? Можно показать: эти три объекта хуже нашего, эти четыре лучше. Значит, объект находится между ними. Для некоторых рынков это значительно понятнее. Например, я очень люблю такой подход для загородной недвижимости. Смотришь: один дом — 50 миллионов, другой — 100. Площади похожие, места вроде похожие, внешне все красиво. И вместо того чтобы придумывать двадцать процентов за каждую деталь, иногда гораздо убедительнее выстроить объекты: хуже — лучше — значительно лучше — значительно хуже. И определить положение нашего объекта внутри этого ряда. Хороший отчет — это прежде всего логичное изложение рассуждений, которые подтверждаются расчетами. А не наоборот.

Должны ли скорректированные цены встать «в одну линейку»?

Александр Сергеев

Но существует довольно распространенное ожидание проверяющих: после корректировок стоимости аналогов должны быть максимально близки.

Дмитрий Мизиков

Если мы применяем количественный метод — логика понятна. Но если у нас не получается, почему не попробовать другой метод? В стандартах прямо предусмотрена возможность использования количественных и качественных методов в зависимости от имеющейся информации. Мне кажется, мы иногда сами загоняем себя в ловушку: сначала решаем, что обязаны использовать таблицу корректировок, а потом пытаемся любой ценой заставить рынок соответствовать этой таблице.

Где заканчивается рынок объекта?

Светлана Солодова

Тогда еще один практический случай. Оцениваем офисное помещение в большом качественном бизнес-центре. Допустим, берем шесть аналогов: два внутри этого же комплекса, четыре — в соседних бизнес-центрах. Но внутри самого оцениваемого здания предложений много. И цены выше, потому что этот бизнес-центр действительно лучше: инфраструктура, оснащение, состояние, локация. Зачем тогда тащить в расчет соседние объекты и снижать стоимость?

Дмитрий Мизиков

Если внутри комплекса разные собственники и выборка достаточно широкая, я бы брал аналоги прежде всего там.

Наталья Онищенко

Если здесь можно найти пять нормальных предложений, зачем расширять географию?

Светлана Солодова

Вот именно. При экспертизе иногда слышишь: «Но вы же не показали весь рынок». А зачем весь рынок обязательно тащить в расчет? Соседние бизнес-центры можно показать как альтернативы в анализе рынка. Но рынок конкретного объекта может оказаться значительно уже географического окружения.

Что такое объект-аналог — и можно ли этому научить алгоритмом?

Александр Сергеев

Мы снова упираемся в главный вопрос: что вообще считать аналогом? Можно ли это формализовать?

Наталья Онищенко

Это мой крик души. Я не могу написать универсальные критерии даже для относительно простого сегмента — допустим, встроенные помещения в Санкт-Петербурге. Вроде все понятно: один район, похожие площади, витрины или их отсутствие. А потом приходишь в суд и оказывается, что ничего не понятно. И я не могу до конца сформулировать сотруднику: почему вот это аналог, а вот это — нет.

Светлана Солодова

Потому что здесь необходимы опыт и знание рынка. Если ты оцениваешь недвижимость, ты должен интересоваться рынком недвижимости. Ты сначала позиционируешь объект. Кто его купит? Кто продает? Для чего покупателю этот объект? Что он рассматривает как альтернативу? Только когда ты понимаешь ответы на эти вопросы, можно нормально подбирать аналоги. Если ты не знаешь рынок — ничего не получится.

Может ли один алгоритм дать всем оценщикам одну стоимость?

Александр Сергеев

Тогда более фундаментальный вопрос. Если создать достаточно хороший алгоритм, сможет ли любой квалифицированный оценщик, следуя ему, получать достоверный и обоснованный результат? Или кроме алгоритма обязательно нужны опыт, интуиция, «хрустальный шар»?

Наталья Онищенко

Алгоритма нет, Саша. Во всяком случае, универсального. У меня был эксперимент: один объект я дала двум опытным оценщикам, сидящим в разных концах комнаты. Они получили результаты, отличающиеся в два раза. И обе были абсолютно уверены, что правы. Поэтому до полного алгоритма нам еще очень далеко. И искусственный интеллект нас заменит нескоро.

Светлана Солодова

ФСО в каком-то смысле уже дают алгоритм. Но почему тогда результаты у всех разные? Потому что внутри этого алгоритма оценщик принимает огромное количество решений. Даже самое первое решение — что считать объектом-аналогом — уже нельзя свести к простой формуле.

Дмитрий Мизиков

Кроме того, рыночная стоимость сама по себе имеет вероятностный характер. Не нужно ожидать, что десять оценщиков дадут один и тот же результат с точностью до рубля.

Экспертная корректировка: профессиональное суждение или мнение без доказательств?

Александр Сергеев

Допустим ли такой вариант: «По профессиональному суждению оценщика, корректировка между правом собственности и правом аренды земельного участка составляет 10%»?

Алексей Васильченко

Профессиональное суждение не запрещено. Но вы должны показать рыночную информацию, на которой оно основано. Есть диапазон влияния фактора — покажите его пользователю отчета. И уже внутри него возможно профессиональное суждение.

Александр Сергеев

А если в справочнике написано от 5 до 15%, а я как эксперт выбираю 10%?

Наталья Онищенко

Тогда вашим подтверждением и является справочник.

Дмитрий Мизиков

А если это исключительно экспертное мнение, я бы спросил: почему вы эксперт именно в этом вопросе? Сколько сделок с такими правами вы видели? Участвовали ли сами? На чем основано ваше знание поведения рынка? Оценщик не должен подменять рынок собственным авторитетом.

Фейковые аналоги никуда не исчезли

Александр Сергеев

Фейковые объявления — это уже прошлое или до сих пор реальность?

Светлана Солодова

Конечно, реальность. На площадках публикуются объекты по привлекательной цене просто как инструмент привлечения звонков. Ты звонишь, а тебе говорят: «Ой, вчера продали. А расскажите, что вам нужно, мы сейчас подберем». Это обычная технология работы. Поэтому объявления нужно проверять. Всегда полезно позвонить.

Оценка на ретродату: можно ли индексировать назад?

Александр Сергеев

Вопрос слушателя. Если на дату оценки аналогов найти невозможно, можно ли взять современные объекты и проиндексировать их назад?

Дмитрий Мизиков

В экономическом смысле я понимаю такую логику. Но в отчете об оценке я бы очень внимательно относился к ограничениям ФСО по использованию информации, появившейся после даты оценки. Если есть возможность — я бы искал данные именно на ретроспективную дату.

Светлана Солодова

У меня недавно была оценка недвижимости в Москве на 2008 год. Я сначала тоже хотела взять текущую информацию и «отмотать назад». Подняла статистику, все проанализировала — и решила этого не делать. В итоге нашлись люди, которые сохранили старые печатные объявления. Оказалось, такие архивы еще существуют.

Александр Сергеев

А я все-таки считаю сам вопрос спорным. Если мы можем индексировать показатель вперед, логично спросить, почему при хорошем обосновании нельзя провести обратный расчет. Но здесь действительно нужно очень внимательно работать с требованиями стандартов.

Вчерашняя сделка или сегодняшние ожидания?

Александр Сергеев

Рынок резко падает. Что брать — вчерашнюю сделку или сегодняшние ожидания?

Наталья Онищенко

Если рынок действительно изменился — сегодняшнюю ситуацию.

Дмитрий Мизиков

А я люблю сделки. Сделка уже состоялась, это факт.

Светлана Солодова

Если между вчера и сегодня ничего не произошло — конечно, сделка очень важна. Но если сегодня ситуация реально изменилась, оценщик определяет стоимость именно на сегодняшнюю дату.

Сравнительный подход — самый рыночный?

Александр Сергеев

Я, например, считаю сравнительный подход наиболее рыночным. Рынок — это покупатели, продавцы и объекты. Большинство участников, покупая недвижимость, в первую очередь смотрят на альтернативные предложения. Вряд ли каждый делает полноценную DCF-модель или затратный подход.

Алексей Васильченко

По духу в сравнительном подходе рынка действительно очень много. Но это не означает, что он автоматически самый правильный.

Дмитрий Мизиков

А девелопер, покупающий землю под строительство? Он считает, сколько сможет заработать с этого участка. Ему недостаточно знать, за сколько сосед купил соседний участок. Поэтому реальный рынок использует разные способы принятия решений.

Александр Сергеев

Согласен. И, возможно, здесь важнее не объявить какой-то подход «самым рыночным», а понять реальную мотивацию конкретных участников конкретного сегмента.

Нужны ли рекомендации по количеству аналогов?

Александр Сергеев

И все-таки: можно ли разработать методические рекомендации по количеству аналогов для различных типов недвижимости и по соотношению числа аналогов и корректировок?

Наталья Онищенко

Я бы категорически этого не делала. Слишком разные объекты, слишком разные рынки. Как только появится рекомендация «пять» или «семь», она очень быстро превратится в правило: шаг влево, шаг вправо — нарушение. Зачем самим ограничивать профессиональное суждение?

Светлана Солодова

Ни в коем случае.

Big Data: больше данных — лучше оценка?

Александр Сергеев

Последний вопрос. Big Data, искусственный интеллект, раскрытие больших массивов информации о сделках — убьют классический сравнительный подход или сделают его сильнее?

Дмитрий Мизиков

Основная проблема — качество информации. Вы можете получить цену сделки. Но что она вам дает без характеристик объекта? Мы недавно смотрели данные одного сервиса: здание — определенная стоимость, земельный участок рядом — ровно та же стоимость до копейки. Очевидно, что здесь либо некорректно распределили общую цену сделки, либо есть другая ошибка. Большой объем информации сам по себе еще ничего не гарантирует.

Александр Сергеев

Получается парадокс. Раньше проблема оценщика состояла в том, что данных мало. Теперь данных становится все больше — и возникает другая задача: понять, какие из них действительно описывают рынок. Возможно, искусственный интеллект радикально изменит поиск, обработку и анализ информации. Но сам вопрос «что именно означает эта информация для конкретного объекта?» пока остается за оценщиком.

Вместо финальной точки

Александр Сергеев

За сегодняшний разговор мы так и не установили идеальное количество аналогов, максимально допустимую корректировку и нормативный разброс. И, наверное, это закономерно.

Дмитрий Мизиков

Мы оценщики или теоретики все-таки? Мы оценщики. И хороший отчет должен прежде всего убеждать. Чтобы человек прочитал его и понял ход рассуждений: почему этот объект лучше, этот хуже, почему выбран именно такой диапазон и почему стоимость находится именно здесь. Тогда сравнительный подход работает.

Александр Сергеев

Мне кажется, это и есть хорошая точка. Не заменить профессиональное суждение таблицей, а сделать его понятным и доказательным. Спасибо, коллеги.

Практические выводы для оценщика

Ключевые слова: сравнительный подход; оценка недвижимости; объекты-аналоги; корректировки; справочники оценщика; профессиональное суждение; качественные методы; Big Data; искусственный интеллект