Саморегулируемая организация Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки»
.jpg)
Ответы на вопросы
2. Какими нормативными документами регулируется порядок вступления в НП СРОО «СПО»?
3. В каком правовом статусе имеет право работать оценщик?
4. Какие требования предъявляются к организации, которая оказывает услуги по оценке?
6. Вправе ли оценщик выдавать экспертные заключения на отчеты об оценке?
7. Какие последствия могут наступить для оценщика в случае нарушения требований к отчету об оценке?
8. Нормативные требования к исполнению отчёта об определении кадастровой стоимости
10. Распространяются ли на оценочную деятельность требования антимонопольного законодательства?
11. Какой документ должен быть подготовлен по результатам проведения судебной экспертизы?
1. Какие документы выдаются образовательными учреждениями по окончанию обучения? Какие изменения законодательства об образовании актуальны для оценщиков?
Статья 21 ФЗ «Об оценочной деятельности» предусматривает, что «профессиональное обучение оценщиков осуществляется государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской Федерации».
Ранее действовавшим нормативным актом в области образования являлся Закон РФ от 10.07.1992 № 3266-1 «Об образовании». С первого сентября 2013 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» (далее – ФЗ «Об образовании») указанный закон РФ утратил силу.
Часть 2 ст. 76 ФЗ «Об образовании» указывает, что «дополнительное профессиональное образование осуществляется посредством реализации дополнительных профессиональных программ (программ повышения квалификации и программ профессиональной переподготовки)».
Часть 5 ст. 31 ФЗ «Об образовании» предусматривает право «иных юридических лиц осуществлять образовательную деятельность по программам профессионального обучения, образовательным программам дошкольного образования и дополнительным образовательным программам».
Часть 15 ст. 79 ФЗ «Об образовании» предусматривается выдача лицам, успешно освоившим соответствующую дополнительную профессиональную программу и прошедшим итоговую аттестацию, удостоверения о повышении квалификации и (или) диплома о профессиональной переподготовке.
Частью 3 статьи 60 ФЗ «Об образовании» установлено, что лицам, успешно прошедшим итоговую аттестацию, выдаются документы о квалификации, образцы которых самостоятельно устанавливаются организациями, осуществляющими образовательную деятельность. Подзаконными актами определено также, что документ о квалификации выдается на бланке, являющемся защищенным от подделок.
Вышесказанное подтверждается также Письмом Минобрнауки России от 02.09.2013 № АК-1879/06 «О документах о квалификации».
2.
В первую очередь, требования к лицу, претендующему на вступление в СРОО, установлены ст. 24 ФЗ «Об оценочной деятельности». При этом, частью 3 данной статьи предусмотрено, что СРОО «при приеме физических лиц в члены саморегулируемой организации оценщиков вправе предъявлять иные связанные с осуществлением оценщиком оценочной деятельности и не противоречащие настоящему Федеральному закону и другим федеральным законам требования».
Частью 1 ст. 22.1 ФЗ «Об оценочной деятельности» установлено, что к числу функций СРОО относятся: «разработка и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения».
На основании данной нормы ФЗ «Об оценочной деятельности» НП СРОО «СПО» утверждено Положение о членстве НП СРОО «СПО» (полный текст документа).
Данным Положением, утвержденным общим собранием членов НП СРОО «СПО», устанавливаются требования к лицам, претендующим на вступление в члены НП СРОО «СПО» (ст. 3), виды и порядок уплаты членских взносов (ст. 7) и другие вопросы, связанные с членством в НП СРОО «СПО».
3.
Статьей 4 ФЗ «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что «оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона».
Таким образом, ФЗ «Об оценочной деятельности» подразумевает, что оценщик может осуществлять профессиональную деятельность, обладая одним из следующих правовых статусов:
а) в соответствии с законодательством о труде заключить трудовой договор с юридическим лицом (иными словами, быть работником);
б) заниматься частной практикой (оценочной деятельностью), не являясь индивидуальным предпринимателем. При этом оценщики, не заключившие трудовой договор с юридическим лицом, признаются частнопрактикующими и к ним применяется соответствующий налоговый режим (подробнее, см., например Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 26 января 2017 г. № 03-02-07/1/3706).
4.
Статья 15.1 ФЗ «Об оценочной деятельности» содержит несколько обязательных требований к юридическому лицу, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, в частности, такое юридическое лицо «обязано иметь в штате не менее двух лиц, соответствующих требованиям части второй статьи 24 настоящего Федерального закона». Таким образом, юридическое лицо, в первую очередь, должно заключить трудовые договоры как минимум с двумя работниками-оценщиками.
При этом формулировка «иметь в штате», очевидно, подразумевает, что должность «оценщик», «специалист по оценочной детальности» и т.п. должна быть включена в штатное расписание данного юридического лица (в противном случае, законодатель мог бы просто указать – «обязано заключить трудовые договоры…» вместо «обязано иметь в штате…»). В целом, законодательство о труде не обязывает работодателя иметь штатное расписание, однако из содержания ч. 2 ст. 57 Трудового кодекса РФ можно сделать вывод, что в тех случаях, когда по условиям трудового договора трудовая функция работника заключается в выполнении работы по определенной должности, эта должность должна соответствовать штатному расписанию, а сам работодатель, следовательно, должен иметь такое расписание.
Таким образом, наиболее правильным представляется утверждение штатного расписания с соответствующими должностями.
Остальные требования 15.1 ФЗ «Об оценочной деятельности» можно отнести к информационным обязанностям юридического лица, нарушение которых не представляется существенным с точки зрения возможности оказывать услуги по оценке.
5.
Оценщик, занимающийся оценочной деятельностью в качестве индивидуального предпринимателя (далее – ИП) сохраняет статус физического лица. Следовательно, к трудовым отношениям между ИП и его работником применяются положения главы 48 Трудового кодекса РФ (ТК РФ) «особенности регулирования труда работников, работающих у работодателей – физических лиц».
При заключении трудового договора с работником индивидуальный предприниматель, как и организации, руководствуется ст. 57 ТК РФ, определяющей содержание такого договора, но при этом учитывает особенности заключения трудовых договоров, установленные гл. 48 ТК РФ.
Согласно ст. 303 ТК РФ работодатель - индивидуальный предприниматель обязан:
- оформить трудовой договор с работником в письменной форме;
- уплачивать страховые взносы и другие обязательные платежи в порядке и размерах, которые определяются федеральными законами;
- оформлять страховые свидетельства государственного пенсионного страхования для лиц, поступающих на работу впервые.
Таким образом, трудовое законодательство не содержит существенных ограничений в части найма индивидуальными предпринимателями работников.
Между тем, законодательство об оценочной деятельности содержит ряд специальных положений, делающих наем оценщиком-ИП работников к себе на работу не вполне обоснованным.
Так, статья 15.1 ФЗ «Об оценочной деятельности» содержит круг обязанностей юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Статья 11 ФЗ «Об оценочной деятельности» предусматривает, что «отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор».
Таким образом, юридическое лицо, соответствующее требованиям ст. 15.1 ФЗ «Об оценочной деятельности», имеет право и обязано подписывать отчет об оценке, выполненный своими работниками-оценщиками.
ИП не имеет подобного полномочия, предусмотренного законом: статья 15.1 в силу ее прямого указания распространяется только на работодателей-юридических лиц.
Иными словами, при найме работника, ИП не приобретет прав юридического лица (ибо останется физическим лицом), а оценщик, работающий у ИП будет наделен не большими полномочиями, чем предусмотрено законом для любого частнопрактикующего оценщика. То есть, сотрудник ИП должен будет самостоятельно подписывать выполненные отчеты об оценке и самостоятельно нести полноту предусмотренной законом ответственности за выполненные отчеты об оценке. При этом его работодатель ИП будет находиться в аналогичном положении.
Подводя итог, следует отметить, что практического или юридического смысла в трудоустройстве к ИП работников-оценщиков не усматривается, т.к. правовой статус и работника и работодателя в такой ситуации не изменятся (относительно самостоятельной работы каждого из этих лиц).
6.
ФЗ «Об оценочной деятельности» содержит ряд норм, посвященных порядку составления и выпуску экспертных заключений на отчеты об оценке. В частности, ст. 17.1 ФЗ «Об оценочной деятельности» предусматривает, что «под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков». Ст. 16.2 указанного Закона гласит, что «экспертом саморегулируемой организации оценщиков – членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается член саморегулируемой организации оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков».
Таким образом, ФЗ «Об оценочной деятельности» строго регламентирует, что экспертизу отчета об оценке может выполнять только член экспертного совета СРОО. Это означает, что у члена СРОО, который не является членом экспертного совета СРОО, полномочие по составлению экспертного заключения на отчет об оценке отсутствуют.
С учетом закреплённого ФЗ «Об оценочной деятельности» принципа недопустимости введение в заблуждение документами, выполняемыми по результатам оценочной деятельности, следует сделать вывод о том, что оценщик, не являющийся членом экспертного совета СРОО, не имеет права вводить в заблуждение заказчиков оценки и третьих лиц, выпуская документ, имеющий наименование «экспертное заключение на отчет об оценке» или иное аналогичное.
В свою очередь, ФЗ «Об оценочной деятельности» и подзаконные акты не содержат запрета относительно права одного оценщика высказать профессиональное мнение о профессиональной деятельности другого оценщика. Из этого следует, что законодательство не содержит запрета оценщику высказывать свое профессиональное мнение в формате документа, которые может быть озаглавлен как «рецензия», «отзыв», «мнение», «особое мнение» или иным аналогичным образом. Иными словами, наименование документа, содержащего мнение оценщика относительно отчета об оценке, не должно вводить в заблуждение и походить на заключение, выполняемое в установленном законом порядке экспертом СРОО.
7.
Общего перечня последствий, которые могут наступить для оценщика в случае нарушения нормативных требований к отчету об оценке, законодательство не содержит. Однако путем анализа нормативных актов можно выделить следующие негативные последствия:
1) Непринятие отчета об оценке заказчиком оценки. Частью 1 ст. 9 ФЗ «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что «основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор».
Для проведения оценки между заказчиком и оценщиком может заключаться договор одного из нескольких видов из числа предусмотренных ГК РФ, например, договор возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ).
В силу норм статей 783, 723 ГК РФ при нарушении требований к качеству выполнения работы (оказания услуги) исполнителем, заказчик имеет право требовать: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков. А в случае, если данные требования заказчика не будут исполнены (или недостатки выполненного отчета окажутся неустранимыми) – отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.
2) Получение отрицательного экспертного заключения на отчет об оценке.
Проведение экспертизы отчета об оценке регулируется ст. 17.1 ФЗ «Об оценочной деятельности», которая предусматривает, что «результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков».
Само по себе отрицательное заключение экспертизы на отчет об оценке не влечет самостоятельной меры ответственности для оценщика, исполнившего такой отчет, однако помимо негативного влияния на репутацию оценщика, может также привести к непринятию отчета об оценке, например, судом, заказчиком или иным уполномоченным органом.
Примером может служить Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2013 по делу № А45-19542/2012 (документ на сайте «Картотека арбитражных дел»).
3) Возбуждение производства по жалобе на действия оценщика в СРОО и проведение проверки специальным органом СРОО.
Статьями 24.3, 24.4 ФЗ «Об оценочной деятельности» установлен порядок проведение СРОО контроля за деятельностью своих членов. В том числе, проверка может осуществляться по жалобе на действия оценщика.
Порядок проведения проверок, в том числе внеплановых, в НП СРОО «СПО» установлен Положением «Об отделе по контролю за осуществлением оценочной деятельности членами Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (утв. Решением Совета НП СОО «СПО» от 31 марта 2009 года) (полный текст документа). Результатом проведения проверки может стать передача материалов проверки в дисциплинарный комитет СРОО с целью применения к оценщику мер дисциплинарной ответственности.
4) Применение к оценщику мер ответственности в предусмотренном законом порядке. О формах ответственности оценщика и порядке привлечения к ним – см. ниже.
8.
Глава III.1 ФЗ «Об оценочной деятельности» регулирует вопросы проведения государственной кадастровой оценки в Российской Федерации. Ст. 24.15 ФЗ «Об оценочной деятельности» устанавливаются обязательные для исполнения требования в части выполнения отчета. В частности, «составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном и электронном носителях не менее чем в трех экземплярах». При этом «требования к отчету об определении кадастровой стоимости устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности».
Приказом Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 № 382 утверждены «Требования к отчету об определении кадастровой стоимости» (далее – Требования).
Пунктом 1.3 Требований предусматривается, что «отчет составляется оценщиком в трех экземплярах на бумажном носителе (с приложением материалов на электронных носителях) и в форме упакованного (архивированного) электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью, текстовые части и таблицы которого сформированы в формате OpenDocument для офисных приложений (OpenDocument) v 1.0». Пунктом 6 Требований также предусмотрено, что к отчету должен быть приложен «электронный носитель информации, содержащий файлы в формате XML и OpenDocument для офисных приложений (OpenDocument) v 1.0, созданные на основе схем, размещаемых на официальном сайте уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", и обеспечивающие считывание сведений, содержащихся в Отчете».
На официальном сайте Росреестра в сети интернет размещена таблица «XML-Схемы»[1], пункты 9.10 и 9.11 которой содержат:
- XML-схему, используемую для формирования XML-документов, содержащих сведения о результатах кадастровой оценки в части сведений о кадастровой стоимости[2];
- XML-схему, используемую для формирования XML-документов, содержащих сведения о результатах кадастровой оценки в части сведений об удельных показателях кадастровой стоимости[3].
Таким образом, исходя из нормативных требований к исполнению отчета, оценщикам необходимо использовать требуемые форматы документов и формирования информации.
Отметим, что OpenDocument Format, (ODF) является открытым формат файлов документов для хранения и обмена редактируемыми офисными документами, в том числе текстовыми документами (такими как заметки, отчёты и книги), электронными таблицами, рисунками, базами данных, презентациями[4]. Подробные сведения о формате могут быть получены на официальном сайте разработчика ODF[5] – некоммерческой организации OASIS (Organization for the Advancement of Structured Information Standards)[6].
В свою очередь XML (англ. eXtensible Markup Language — расширяемый язык разметки) – рекомендованный Консорциумом Всемирной паутины (W3C) язык разметки. Спецификация XML описывает XML-документы и частично описывает поведение XML-процессоров (программ, читающих XML-документы и обеспечивающих доступ к их содержимому)[7].
Помощь в формировании документов в соответствующих Требованиям форматах, может быть оказана специализированными организациями, например, ООО «МОК-Центр»[8].
Получение квалифицированной электронной подписи осуществляется в рамках Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи». Статьей 2 указанного нормативного акта предусматривается, что «квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи (квалифицированный сертификат) – сертификат ключа проверки электронной подписи, выданный аккредитованным удостоверяющим центром или доверенным лицом аккредитованного удостоверяющего центра либо федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере использования электронной подписи».
Таким образом, для получения квалифицированного сертификата следует обращаться в аккредитованный удостоверяющий центр. К таким удостоверяющим центрам относятся, например:
- Закрытое акционерное общество «Национальный удостоверяющий центр»[9];
- Удостоверяющий центр СКБ Контур[10];
- Удостоверяющий центр «КАРТОТЕКА»[11],
и другие удостоверяющие центры.
Исходя из вышеизложенного, оценщикам, занятым в работах по кадастровой оценке, надлежит соблюдать обязательные нормативные требования, предъявляемые к оформлению отчетов, в том числе в части формирования отчетов в электронном виде с соблюдением требований к электронным форматам хранения информации.
9.
В ходе осуществления профессиональной деятельности оценщик может быть привлечен к следующим формам ответственности:
1) Дисциплинарной.
Ст. 22.2 ФЗ «Об оценочной деятельности» предусматривает право СРОО «применять меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные настоящим Федеральным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, в отношении своих членов».
Ст. 24.4 ФЗ «Об оценочной деятельности» устанавливаются пределы, в которых СРОО может применять в отношении своих членов дисциплинарные взыскания, а также регламентируется общий порядок их применения.
В рамках полномочий, предоставленных СРОО нормами законодательства об оценочной деятельности, НП СРОО «СПО» утверждено Положение «О Дисциплинарном комитете Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (утв. Решением общего собрания членов НП СРОО «Сообщество профессионалов оценки» от 22 апреля 2009 года) (полный текст документа).
Полный перечень санкций, которые могут быть применены к членам НП СРОО «СПО» установлен в приложении № 1 «Дисциплинарные взыскания» к указанному Положению.
2) Гражданско-правовой.
В первую очередь, гражданско-правовая ответственность оценщика определяется размером убытков, которые могут быть причинены заказчику оценки или иному лицу недобросовестными действиями оценщика.
Статья 15 ГК РФ определяет, что убытки – это «расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)».
Статья 24.6 конкретизирует данное положение: «убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор».
В целях уменьшения степени риска не возмещения указанных убытков, законодателем введено положение о том, что СРОО «обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности:
заключение договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем триста тысяч рублей;
формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем тридцать тысяч рублей».
Однако отметим, что причинение убытков в размере, превышающем страховую сумму в 300 000 рублей, подлежит взысканию с оценщика, либо, если последний отказался от выплаты – за счет средств компенсационного фонда СРОО.
Практическим примером взыскания с оценщика убытков может служить Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.03.2012 по делу № А17-3890/2011 (документ на сайте «Картотека арбитражных дел»).
3)Административной.
В качестве примера привлечения оценочной компании к административной ответственности приведем Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012 по делу № А56-25491/2012 (документ на сайте «Картотека арбитражных дел»). В данном деле по жалобе физического лица Управление Роспотребнадзора привлекло оценочную компанию к административной ответственности за совершение следующих правонарушений:
- оказание услуг не соответствующих требованиям нормативных правовых актов, устанавливающих порядок (правила) выполнения работ либо оказания населению услуг, что образует состав части 1 статьи 14.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
- введение в заблуждение относительно потребительских свойств, качества товара (работы, услуги), что образует состав статьи 14.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Суд согласился с оценкой действий оценщика, данных Управлением Роспотребнадзора, и оставил в силе решение о привлечении к административной ответственности и наложении штрафа.
4) Уголовной. Действующая редакция Уголовного кодекса Российской Федерации не содержит состава преступления, объективная сторона которого состоит в нарушении норм законодательства об оценочной деятельности.
Однако отметим, что, косвенно, деятельность по оценке может породить совершение оценщиком преступлений в сфере экономической деятельности, например, мошенничества, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, ответственность за совершение которого предусмотрена ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Отметим, что «обман как способ совершения хищения или приобретения права на чужое имущество, ответственность за которое предусмотрена статьей 159 УК РФ, может состоять в сознательном сообщении заведомо ложных, не соответствующих действительности сведений либо в умолчании об истинных фактах, либо в умышленных действиях (например, в предоставлении фальсифицированного товара или иного предмета сделки, использовании различных обманных приемов при расчетах за товары или услуги или при игре в азартные игры, в имитации кассовых расчетов и т.д.), направленных на введение владельца имущества или иного лица в заблуждение» (см. п. 2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2007 № 51 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате» (полный текст документа на сайте «Российской Газеты»). Таким образом, действия оценщика по составлению заведомо недостоверного отчета об оценке могут быть квалифицированы как обман, который, в свою очередь, может стать результатом мошенничества.
10.
Часть 1 ст. 3 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – ФЗ «О защите конкуренции») предусматривает: «настоящий Федеральный закон распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, и в которых участвуют российские юридические лица и иностранные юридические лица, организации, федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели».
Пункт 5 ст. 4 ФЗ «О защите конкуренции» раскрывает понятие хозяйствующего субъекта, а именно им признается «коммерческая организация, некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход, индивидуальный предприниматель, иное физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющее профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации».
Таким образом, под хозяйствующим субъектом понимаются категории лиц, прямо относящиеся к вышеупомянутым формам, в которых может осуществляться оценочная деятельность, а именно:
а) коммерческие организации, в которых работают оценщики. Согласно ст. 50 Гражданского кодекса РФ под коммерческими организациям понимаются «организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности». Таким образом, хозяйственные товарищества и общества подпадают под действие антимонопольного регулирования. Кроме того, юридические лица отдельно упомянуты в ч. 1 ст. 3 ФЗ «О защите конкуренции»;
б) индивидуальные предприниматели;
в) физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, но осуществляющие профессиональную деятельность, приносящую доход в силу членства в саморегулируемой организации. Указанная категория ФЗ «О защите конкуренции» в полном объеме соответствует статусу частнопрактикующего оценщика.
Таким образом, из изложенного следует сделать вывод о том, что в силу прямого указания законодательства о защите конкуренции, любой оценщик – частнопрактикующий или индивидуальный предприниматель – подпадает под действие норм данного законодательства.
11.
Случаи, порядок и требования к проведению судебной экспертизы, а также к документам, изготавливаемым по результатам судебной экспертизы, установлены следующими нормативными актами:
- Уголовно-процессуальным кодексом Российской Федерации – в части проведения судебной экспертизы в рамках уголовного дела;
- Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации – в рамках гражданских дел, подведомственных арбитражным судам;
- Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации – в рамках гражданских дел, подведомственных судам общей юрисдикции;
- Во всех случаях применяется Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
В рамках проведения судебной экспертизы, если к участию в деле в качестве эксперта привлекается оценщик, результирующим документом судебной экспертизы должно стать заключение судебного эксперта, которое может и должно иметь соответствующее наименование.
12. Требуется ли подпись в отчете об оценке генерального директора юридического лица, работник которого подготовил данный отчет?
Согласно ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности» отчет об оценке «должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор».
На практике встречается ситуация, когда отчет об оценке, выпущенный оценщиком, состоящим в штате юридического лица, не только скрепляется печатью данного юридического лица, но на нем также ставится подпись единоличного исполнительного органа данного юридического лица (директора, генерального директора), хотя директор и не исполнял отчет об оценке.
Представляется, что такая ситуация не в полной мере соответствует положению ФЗ «Об оценочной деятельности» и может быть квалифицирована как введение в заблуждение – так как затрудняет идентификацию оценщика-исполнителя отчета.
Более того, в практике НП СРОО «СПО» встречаются ситуации, когда уполномоченные органы предъявляют претензии к директору юридического лица, поставившего свою подпись на отчете об оценке, тогда как исполнителем отчета директор не является.
Представляется правильным рекомендовать ставить печать юридического лица на подпись оценщика, выполнившего отчет об оценке. В этой связи может возникнуть коллизия внутренних документов юридического лица и указанной рекомендации, так как во внутренних документах юридического лица, зачастую, содержатся ограничения, – например, печать может скреплять только подпись директора или главного бухгалтера. В свете требований ФЗ «Об оценочной деятельности» возможно разрешить данную коллизию путем выпуска приказа по юридическому лицу, направленного на расширение сферы применения круглой печати юридического лица, для скрепления отчетов об оценке, подписанных оценщиками – работниками данного юридического лица.
13. Какие существуют обязательные требования к эксперту-технику при проведении экспертизы в рамках законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств?
Федеральным законом от 25.04.2002 № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», в частности, ст. 12, предусмотрено, при причинении вреда имуществу потерпевший обязан представить поврежденное транспортное средство или его остатки для осмотра и (или) независимой технической экспертизы, проводимой в порядке, установленном статьей 12.1 настоящего Федерального закона, иное имущество для осмотра и (или) независимой экспертизы (оценки), проводимой в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Статьей 12.1 указанного Федерального закона предусматриваются правила проведения независимой технической экспертизы транспортного средства, которые устанавливают, что независимая техническая экспертиза транспортных средств проводится экспертом-техником или экспертной организацией, имеющей в штате не менее одного эксперта-техника.
В соответствии с п. 5 Правил организации и проведения независимой технической экспертизы транспортного средства при решении вопроса о выплате страхового возмещения по договору обязательного страхования гражданской ответственности владельца транспортного средства (утв. Постановлением Правительства РФ от 24.04.2003 № 238) экспертом-техником признается физическое лицо, прошедшее профессиональную аттестацию на соответствие установленным требованиям и внесенное в государственный реестр экспертов-техников (далее именуется - государственный реестр).
Экспертной организацией признается юридическое лицо, имеющее в своем штате не менее одного эксперта-техника, для которого эта организация является основным местом работы, а проведение экспертизы является одним из видов деятельности, предусмотренных в учредительных (статутных) документах указанной организации».
Приказом Минтранса РФ № 124, Минюста РФ № 315, МВД РФ № 817, Минздравсоцразвития РФ № 714 от 17.10.2006 утверждены условия и порядка профессиональной аттестации экспертов-техников, осуществляющих независимую техническую экспертизу транспортных средств, в том числе требований к экспертам-техникам.
Совокупность содержания приведенных выше норм, а также отсутствие в нормативных актах прямого ответа на вопрос относительно статуса оценщика при определении ущерба в рамках ОСАГО, позволяют сделать выводы:
1) В отношении транспортного средства и его остатков проводится независимая техническая экспертиза, которая выполняется экспертом-техником, прошедшим аттестацию и внесенным в соответствующий реестр, либо экспертной организацией, соответствующей вышеуказанным требованиям.
2) В отношении иного имущества, за исключением транспортного средства и его остатков, проводится независимая экспертиза (оценка), которая проводится лицами, имеющими право на осуществление оценочной деятельности в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
14. Какие обязательные условия должен содержать договор на проведение оценки в соответствии с изменениями 135-ФЗ от 22.07.2014?
Нормы Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) содержат ряд специальных требований к договору на проведение оценки (далее – договор).
В частности, статья 10, озаглавленная «обязательные требования к договору на проведение оценки» содержит ряд обязательных условий договора. Положения Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» внесли существенные корректировки в нормы данной статьи Федерального закона. Таким образом, в настоящее время договор на проведение оценки должен содержать следующие условия.
1. Цель оценки
Согласно положениям Федерального стандарта оценки (ФСО) № 2 (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255) целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.
Законодательство об оценочной деятельности не содержит исчерпывающего или примерного перечня возможных целей оценки, при этом представляется, что цель оценки при указании в договоре должна формулироваться более подробно, чем предусмотрено ФСО № 2. При этом указанная в договоре цель оценки должна соотноситься с видом определяемой стоимости, а для случаев обязательной оценки – с положениями законодательства, устанавливающего обязательный характер такой оценки, а также с предполагаемым использованием отчета об оценке.
2. Описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию
Представляется важным при формировании описания объекта оценки согласовать в договоре такое описание объекта оценки, которое позволит без сомнений произвести идентификацию объекта оценки, отграничить данный объект от иных смежных объектов.
Несомненно, что объекты кадастрового учета, имеющие индивидуальные и не повторяющиеся кадастровые номера в некоторой степени проще описать со ссылкой на кадастровый номер и признаки объекта, содержащиеся в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах.
При оценке «бизнеса» целесообразно указать уникальные индивидуализирующие признаки юридического лица (индивидуальный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер и т.п.).
Для оценки ценных бумаг также возможно указать номер, дату государственной регистрации выпуска, государственный орган, осуществивший государственную регистрацию выпуска, а также наименование и вышеуказанные индивидуализирующие признаки эмитента.
Большие сложности могут возникнуть с оценкой объектов, определяемых родовыми признаками. Однако во всех случаях рекомендуется ориентироваться на максимальный объем индивидуальных признаков, которые находят свое подтверждение в документах на оцениваемый объект.
3. Вид определяемой стоимости объекта оценки
При указании в договоре на проведение оценки необходимо руководствоваться положениями п. 5 ФСО № 2, который содержит исчерпывающий перечень видов стоимости, которые используются при осуществлении оценочной деятельности: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая.
4. Размер денежного вознаграждения за проведение оценки
Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон». Глава 39 ГК РФ предусматривает, что договор возмездного оказания услуг является строго возмездным договором.
В этом смысле требуется определить и согласовать в договоре размер денежного вознаграждения, а также, в случае необходимости – четкие и понятные правила и условия изменения указанного размера вознаграждения. При этом ст. 16 Федерального закона прямо указывает, что размер оплаты оценщику, размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки юридическому лицу, с которым оценщик заключил трудовой договор, не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
5. Дата определения стоимости объекта оценки
Сообразно актуальной редакции ст. 10 Федерального закона «датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки».
6. Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Федеральным законом
Информация об обязательном страховании ответственности оценщика должна быть указана в объеме, позволяющем заказчику получить информацию не только о наличии такого договора страхования, но и страховщике. В договоре на проведение оценки следует указывать номер договора страхования (страхового полиса), его дату, срок, на который осуществлено страхование, наименование страховщика, его ОГРН и (или) ИНН, адрес местонахождения страховщика.
7. Наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации
Рекомендуется прямо исполнять указанное требование Федерального закона, буквальное содержание которого не требует дополнительных разъяснений.
8. Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки
В договоре на проведение оценки необходимо указывать применимые федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности, установленные саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, с указанием наименования утвердившего их органа, утверждающего документа (приказ, решение и пр.), даты и номера утверждающего документа, а также наименования самого документа.
9. Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
Для соблюдения указанного требования закона в договор на проведение оценки может быть включено, например, условие о неустойке за нарушение сроков проведения оценки.
10. Сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности
Аналогично п. 6.
11. Сведения о банковской гарантии, обеспечивающей надлежащее исполнение обязательств по договору на проведение оценки, в случае, если исполнение обязательств по такому договору обеспечено банковской гарантией
В договоре на проведение оценки рекомендуется указывать номер, дату выдачи, срок действия, сумму, на которую выдана банковская гарантия, а также наименование гаранта, его ОГРН и (или) ИНН, адрес местонахождения гаранта. Сведения об указанном способе обеспечения могут быть получены исходя из договора, заключаемого между банком, выдавшим гарантию, и оценочной компанией.
Указанная информация должна быть указана только в случае, если исполнение обязательств по договору обеспечено банковской гарантией.
12. Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона.
Статья 16 Федерального закона содержит весьма обширный перечень требований к независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика. Для целей соблюдения требований законодательства в договор на проведение оценки может быть включена оговорка о том, что на дату подписания договора сторонам не известно о нарушениях требований к независимости оценщика и организации, с которой оценщик заключил трудовой договор, установленных ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стороны обязуются извещать друг друга о возникновении таких обстоятельств
13. В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
Указанное требование Федерального закона не требует дополнительных пояснений и свидетельствует о том, что в договоре не должны быть поименованы все оценщики-сотрудники юридического лица, а только конкретный оценщик, который будет составлять и подписывать отчет об оценке, являющийся предметом заключаемого договора.
14. В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Как следует из п. п. 16, 17 ФСО № 1 (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256), договор на проведение оценки должен включать в себя задание на оценку, и ряд требований к содержанию договора на проведение оценки (таких как описание объекта оценки, цель оценки, вид стоимости, дата оценки) может быть выполнен путем включения соответствующих сведений в задание на оценку.
В то же время п. 17 ФСО № 1 содержит ряд требований к содержанию задания на оценку, прямо не предусмотренных ст. 10 Федерального закона. Учитывая, что задание является частью договора на проведение оценки, можно заключить, что договор на проведение оценки также должен также содержать следующую информацию, подлежащую указанию в задании на оценку:
1) Имущественные права на объект оценки
Указываются в соответствии с содержанием правоустанавливающих документов.
2) Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения
Указываются в соответствии с фактическими намерениями заказчика и положениями законодательства в случае, когда оценка является обязательной.
3) Срок проведения оценки
В договоре на проведение оценки рекомендуется указывать срок начала и окончания оказания услуг (выполнения работ) по оценке, возможно установление промежуточных сроков (сроков завершения отдельных этапов).
4) Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка
Указываются в соответствии с фактическими обстоятельствами и положениями законодательства.
Дополнительно к указанным условиям договора, следует обратить особое внимание на следующие важные элементы договора:
1. Предмет договора
По общему смыслу Федерального закона предметом договора должно являться возмездное оказание услуг по оценке объекта оценки в рамках Федерального закона (либо выполнение работ по оценке). Иными словами, предмет договора на проведение оценки должен формулироваться как оказание услуг (выполнение работ), «направленных на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости» (ст. 3 Федерального закона).
Отметим, что вопрос относительно природы договоров на проведение оценки – являются ли такие договоры по своему сущностному содержания договорами возмездного оказания услуг или же договорами подряда, – является дискуссионным и, в большинстве случаев, не требует прямого ответа.
2. Перечень документации, предоставляемой заказчиком оценки, и сроки ее предоставления
Учитывая необходимость соблюдения указанных в задании на оценку сроков проведения оценки, представляется необходимым определять перечень документации, которая должна быть предоставлена заказчиком, срок ее предоставления, и включать в договор условие о возможности истребования дополнительных документов и сроке их предоставления, а также условие о том, что до поступления от заказчика первоначально истребованных документов, исполнитель вправе не приступать к проведению оценки, а в случае нарушения сроков предоставления дополнительных документов – продлить срок исполнения оценки на количество дней просрочки предоставления дополнительных документов.
В соответствии с п. 8 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014) в задании на оценку недвижимости, которое является частью договора на проведение оценки, необходимо указывать следующую дополнительную информацию:
1. Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
2. Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
3. Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
Также следует учитывать п. 7 ФСО № 7, который предусматривает, что в отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав ограничений и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.
Таким образом, если в отношении объекта оценки имеется информация об экологическом загрязнении, рекомендуется также об этом указывать.
В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:
1. Рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
2. Затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
3. Убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
4. Затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.
Также следует учитывать, что от наличия соответствующего указания будет зависеть наличие или отсутствие обязанности оценщика помимо итогового результата оценки также приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, может находиться стоимость объекта.
В соответствии с п. 4 ФСО № 7 для целей указанного федерального стандарта оценки объектами оценки могут выступать объекты недвижимости – застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Также для целей ФСО № 7 объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.
Согласно п. 3 ФСО № 7 данный стандарт оценки не распространяется на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости недвижимости методами массовой оценки.
15. Может ли оценочная компания, действующая по законодательству Российской Федерации, делать оценку имущества, расположенного на территории Республики Казахстан (в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации)?
В первую очередь, отметим, что Республика Казахстан является самостоятельным государством, не входит в состав Российской Федерации, и, следовательно, обладает собственной правовой системой.
Также необходимо обратить внимание на цель использования отчета об оценке. Если оценка не является обязательной, а необходима только для принятия решения одной из сторон сделки, то проведение такой оценки не повлечет существенных правовых последствий и является возможным.
Если же оценка является обязательной, то ее проведение по законодательству РФ нельзя признать правомерным в связи со следующими обстоятельствами.
Сам по себе Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не устанавливает ограничений, связанных с недопустимостью проведения оценки объектов, находящихся за пределами территории РФ. Однако как видно из наименования данного федерального закона, предметом его регулирования являются правоотношения, вытекающие из осуществления оценочной деятельности именно в Российской Федерации. Следовательно, и упомянутый федеральный закон, и принятые в его исполнение подзаконные акты (включая федеральные стандарты оценки) применяются исключительно на территории РФ.
Аналогичный вывод позволяют сделать положения раздела VI части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации (международное частное право). В частности, ст. 1205 ГК РФ устанавливает, что «право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится». Ст. 1205.1 ГК РФ гласит, что правом, «подлежащим применению к вещным правам, определяются, в частности:
1) виды объектов вещных прав, в том числе принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам;
2) оборотоспособность объектов вещных прав;
3) виды вещных прав;
4) содержание вещных прав;
5) возникновение и прекращение вещных прав, в том числе переход права собственности;
6) осуществление вещных прав;
7) защита вещных прав».
Из изложенных норм ГК РФ следует, что для объектов оценки, расположенных за пределами территории РФ, применяются нормы законодательства о праве собственности того государства, где данные объекты расположены.
Таким образом, по общему правилу, при оценке имущества надлежит, в первую очередь, руководствоваться положениями законодательства об оценочной деятельности того государства, в котором оцениваемое имущество расположено. Так, например, беглый анализ законодательства Республики Казахстан позволил выявить Постановление Правительства Республики Казахстан от 12 февраля 2013 года № 124 «О некоторых вопросах оценочной деятельности», которым, в числе прочего утвержден Стандарт «Оценка стоимости недвижимого имущества».
Иными словами, не выявлено оснований для применения законодательства РФ об оценочной деятельности или прямого применения норм международных актов (в обход внутреннего законодательства Республики Казахстан) при оценке имущества, находящего в Республике Казахстан.
Относительно того, может ли оценочная компания, действующая на территории Российской Федерации, осуществлять оценочную деятельность на территории Республики Казахстан, следует обратить внимание на следующее.
В первую очередь, при ответе на данный вопрос следует ориентироваться на внутреннее законодательство об оценочной деятельности Республики Казахстан.
Так, п. 9 ст. 2 Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» гласит «оценщик – физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности и обязательно являющееся членом одной из палат оценщиков».
Пункт 2 ст. 4 упомянутого Закона Республики Казахстан указывает: «оценщики-физические лица вправе заниматься оценочной деятельностью в соответствии с настоящим Законом на основании трудового договора с юридическим лицом, осуществляющим оценочную деятельность, либо самостоятельно в качестве индивидуального предпринимателя на основании лицензии, предусмотренной Законом Республики Казахстан «О разрешениях и уведомлениях».
Таким образом, для осуществления оценочной деятельности в Республике Казахстан требуется получение лицензии и вступление в соответствующую организацию – палату оценщиков.
Закон Республики Казахстан от 16 мая 2014 года № 202-V «О разрешениях и уведомлениях», при первом приближении, не содержит ограничений, связанных с получением лицензии для граждан иного государства.
Глава 3-1 (палаты оценщиков) Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» также не ограничивает перечень потенциальных членов палат оценщиком только гражданами Республики Казахстан.
Таким образом, гражданин Российской Федерации, при соблюдении условий, установленных вышеперечисленными нормативными актами, вправе осуществлять оценочную деятельность на территории Республики Казахстан, руководствуясь нормативными-правовыми актами данного государства.
16. Допустимо ли проведение оценки объекта капитального строительства – нежилого здания – для целей продажи без учета стоимости земельного участка?
Согласно п. 3 ФСО № 1 «к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте». Пункт 4 ФСО № 7 вводит уточнение данного определения в части того, что объектом оценки могут быть «застроенные земельные участки, объекты капитального строительства (далее – ОКС) <…> вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству».
Из приведенного следует сделать следующие выводы:
- к объектам оценки относятся только объекты гражданских прав, которые могут участвовать в обороте;
- ОКС (здания и сооружения) подлежат оценке с учетом связанных с ними имущественных прав, если наличие таких прав не противоречит закону.
Следовательно, необходимо определить: может ли в гражданском обороте участвовать ОКС без прав на земельный участок, расположенный под данным ОКС?
Согласно ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом». В свою очередь ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) устанавливает схожее правило для случаев, когда земельный участок под отчуждаемым зданием принадлежит не продавцу здания: «при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник». Аналогичное правило установлено п. 2 ст. 271 ГК РФ.
Кроме того, ст. 271 ГК РФ устанавливает: «собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком», при этом «собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором».
Из приведенных норм следует:
- ОКС не может существовать отдельно от прав на земельный участок, расположенный под данным ОКС;
- ОКС не может быть отчужден без учета земельного участка, на котором расположен ОКС.
Иными словами, ОКС не может быть объектом гражданского оборота без учета прав на земельный участок, на котором данный ОКС расположен и который необходим для использования данного ОКС.
Если права на земельный участок под ОКС не оформлены, то из этого не следует, что данные права отсутствуют. Например, если земельный участок находится в государственной собственности, то права на него могут быть оформлены в порядке, предусмотренном п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. А именно, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на праве аренды без проведения торгов в случае предоставления данного участка собственникам зданий, сооружений, помещений, расположенных на данном земельном участке.
Кроме того, согласно ст. 65 ЗК РФ, закрепляющей принцип платности землепользования, пользование земельным участком лицом, которому данный участок не принадлежит на каком-либо праве, является основанием для взыскания с данного лица неосновательного обогащения по требованию собственника земельного участка (указанная позиция находит подтверждение, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 № 8251/11 по делу № А57-12992/09-5).
Из изложенного надлежит сделать следующие выводы:
1. Оценка рыночной стоимости здания, сооружения для целей продажи без учета прав на земельный участок, расположенный под ними, является некорректной, т.к. объект недвижимости не может участвовать в обороте отдельно от прав на земельный участок.
2. Объектом оценки может быть (в зависимости от условий задания на оценку):
а) Здание и земельный участок;
б) Земельный участок отдельно от здания;
в) Здание, рыночная стоимость которого определяется как рыночная стоимость здания с земельным участком из которой исключена величина рыночной стоимости прав на земельный участок.
17. Может ли оценщик составлять отчеты об оценке для юридического лица, с которым у оценщика не заключен трудовой договор?
Согласно ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 15.1 Федерального закона.
Положение о заключении между оценщиком и юридическим лицом трудового договора находит последовательное отражение в других положениях Федерального закона и положениях Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утв. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299).
Таким образом, заключение между оценщиком и юридическим лицом иного договора, кроме трудового, в том числе договора подряда, договора возмездного оказания услуг, противоречит законодательству об оценочной деятельности.
При этом в соответствии со ст. 60.1 Трудового кодекса Российской Федерации (далее – ТК РФ) работник имеет право заключать трудовые договоры о выполнении в свободное от основной работы время другой регулярной оплачиваемой работы у другого работодателя (внешнее совместительство).
Согласно ст. 282 ТК РФ заключение трудовых договоров о работе по совместительству допускается с неограниченным числом работодателей, если иное не предусмотрено федеральным законом. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» таких ограничений не содержит.
Как предусмотрено ст. ст. 58, 59 ТК РФ по соглашению сторон с лицами, поступающими на работу по совместительству, может заключаться срочный трудовой договор, максимальный срок срочного трудового договора для совместителей составляет 5 лет, минимальный срок не установлен.
В соответствии со ст. 283 ТК РФ лица, которые не отказались от ведения бумажной трудовой книжки в установленном законодательством порядке, при поступлении на работу по совместительству не предъявляет трудовую книжку в случае, если по основному месту работы работодатель ведет трудовую книжку на данного работника.
18. Каким образом определяется окончание срока действия квалификационного аттестата, установленного до определенного числа?
При использовании предлога "до" суды исходят из того, что его применение подразумевает: в установленный срок не включается дата, следующая после указанной.
Например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.01.2003 по делу № А41-К1-8587/02 суд указывает: "указанный в договоре срок аренды (с 17.09.01 до 16.09.02) действует по 15.09.02 включительно. При этом суд исходил из того, что предлог "до" используется здесь стороной в значении "не включая дату, следующую после этого предлога". Данный вывод суда подтверждается материалами дела".
Аналогичный вывод сделан в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 18.01.2016 по делу № А40-18434/15: "при этом суд <...> правомерно исходил из того, что раздел 6 договора предусматривает оплату платежей до "5 числа" и "до 20 числа" текущего месяца, а применение предлога "до" подразумевает наступление определенного обязательства ранее установленного числа, что соответствует статье 194 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем включение в расчет неустойки 05.10.2014 и 20.10.2014 является правильным".
Таким образом, судебная практика исходит из того, что использование предлога "до" не подразумевает включение соответствующего числа в общий срок.
Дата обновления: 07 августа 2024 г. 12:10