40% строящегося жилья в Петербурге продается в проектах редевелопмента

Пояс растягивается

Серый пояс Петербурга – это около 60 промзон, которые отделяют исторический центр города от спальных районов послевоенной застройки. По оценке компании Peterland, чуть меньше половины всех промышленных площадок общей площадью 6100 га подлежат градостроительным преобразованиям. И хотя часть земель пока сохраняет промышленное зонирование, на многих площадках уже практически не осталось действующих производств. А это значит, что рано или поздно все они уйдут под редевелопмент.

Осваивали серый пояс застройщики ни шатко ни валко все последнее десятилетие. Но с 2016-го начался бум: доля проектов редевелопмента достигла около 30% в общем объеме предложения новостроек. И вопреки прогнозам некоторых экспертов тенденция усиливается. Застройщики продолжили активно скупать и застраивать бывшие фабричные земли. Только за прошлый год в сером поясе стартовало свыше двух десятков жилых проектов, рассчитанных в перспективе на возведение более 2 млн кв. м жилья.

«По данным на конец I квартала 2019 г., на бывших промышленных территориях реализуется 76 ЖК. Совокупный объем предложения сейчас оценивается в 1,5 млн кв. м – это уже около 40% от общего предложения строящегося жилья по Петербургу», – отмечает руководитель консалтингового центра (КЦ) «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Значительная часть таких проектов концентрируется в нескольких районах города. Самая высокая их плотность – в Невском (20%), где застраивают оба берега Невы, вдоль Октябрьской набережной и пр-та Обуховской Обороны. Другим центром притяжения выступает бывшая площадка комбината «Самсон» в южной части Московского района (17%). Кроме того, в лидеры выбились Приморский и Выборгский районы (по 15%) – за счет активного освоения промышленных зон между станциями метро «Черная речка» и «Лесная». Во всех этих локациях присутствуют практически все ведущие застройщики Петербурга. Как правило, редевелопмент в серых зонах происходит волнообразно: пилотные проекты запускают дальнейший процесс развития территории.

Как отмечают в КЦ «Петербургская недвижимость», доля объектов массового спроса в проектах редевелопмента постепенно увеличивается и сейчас составляет 75%. Треть этих объемов приходится на проекты «комфорт плюс» (улучшенные потребительские характеристики и, соответственно, цены на 20–30% выше обычного «комфорта»). Еще в 2016-м их доля составляла лишь 6%. А вот доля объектов бизнес-класса несколько сократилась: с 20% в 2016 г. до 16% в 2019-м. На элитные проекты стабильно приходится около 7–8% предложения.

Плата за память

Петербургский редевелопмент имеет свою специфику. Одна из главных – на территориях серого пояса до сих пор сохраняется множество исторических памятников промышленной архитектуры. А в Северной столице гораздо трепетнее относятся к историческому наследию, чем в Москве.

«Здесь сложно снести здание-памятник, это как минимум чревато противостоянием с градозащитниками, как максимум – уголовными делами», – отмечает гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. По его словам, девелоперы в последнее время стараются не связываться с объектами в объединенной охранной зоне исторического центра. А среди промышленных площадок предпочитают такие, где находится минимум охраняемых государством построек.

Но чем престижнее место, тем выше шансы, что застройщику достанется объект культурного наследия. При наличии жестких охранных требований девелопера будет ждать непростой и долгий процесс согласований. Плюс крупные затраты на работы по реконструкции – с учетом того плачевного состояния, в котором находится большинство петербургских промышленных памятников.

Компании RBI при строительстве ЖК «Четыре горизонта» на Свердловской набережной пришлось вложить более 75 млн руб. в реконструкцию исторической водонапорной башни. Реконструкция газгольдера в составе проекта «Дом у Московского Time» обошлась в сумму более 230 млн руб. В новом проекте на Петроградской стороне будет проведена реконструкция Левашовского хлебозавода. Затраты на создание в нем общественно-культурного пространства оцениваются в 1 млрд руб. «Памятники, даже с учетом своей новой функции, конечно, не окупают этих вложений, будь то продаваемые машино-места в бывшем газгольдере или общественно-культурное пространство в здании хлебозавода. Но они дают определенную премию к стоимости жилья в проекте, и проект в целом выходит на окупаемость», – отмечает президент группы RBI Эдуард Тиктинский.

Долгие проводы

Из других особенностей преобразования серого пояса Петербурга эксперты отмечают стихийность процесса. Редевелопмент здесь никогда не носил управляемый и комплексный характер. Объяснение самое простое – практически вся земля бывших заводов находится в частных руках. Поэтому у города нет рычагов влияния с точки зрения земельного рынка и перехода прав. «Администрация может влиять только на изменение зоны генплана и ПЗЗ [Правила землепользования и застройки], когда из промышленной категории земельный участок нужно переводить в какую-то другую. Лишь таким образом город может регулировать процесс редевелопмента серого пояса», – отмечает Пашков.

В том числе и по этой причине забуксовал новый механизм освоения промышленных земель под градостроительное развитие в проектах КУРТ (комплексное устойчивое развитие территорий). Пару лет назад петербургские чиновники заштриховали под такие проекты в ПЗЗ сразу 14 серых зон на десятки гектаров в различных районах города. Но процесс преобразования так и не пошел.

Частный собственник может очень осложнить жизнь проекту и сильно затянуть выход застройщика на стройплощадку. «Первая и главная особенность проектов редевелопмента в Петербурге – в 2–3 раза более длительные сроки реализации, чем у проектов greenfield. У строений, расположенных на земельном участке, может быть много собственников и арендаторов. Каждого из них придется найти и с каждым договориться об освобождении помещения», – отмечает директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев.

А за это время могут произойти законодательные изменения, корректировка градостроительной политики, нормативных документов и проч. В итоге нередко девелопер входит в проект в одних условиях, но из-за изменений требований реализовать проект в прежнем виде уже не может. «В большинстве случаев риски, связанные с участком редевелопмента, все-таки достаточно прогнозируемы. Если только не говорить про из ряда вон выходящие случаи, когда застройщик возвел уже половину здания, а его участок признали зоной зеленых насаждений», – отмечает Терентьев.

Потенциал роста

По оценке аналитиков Knight Frank St Petersburg, в настоящее время по проектам редевелопмента в Петербурге выдано разрешений на строительство 2,7 млн кв. м жилья. В основном это новые очереди в уже реализуемых проектах – в частности, Svetlana Park, «Две столицы», «Звезды столиц», «Приморский квартал», «Ручьи», «Цивилизация на Неве» и др. Эксперты КЦ «Петербургская недвижимость» отмечают, что в 2019 г. на бывших заводских землях планируют начать продажи более чем 1 млн кв. м жилья.

Судя по всему, процесс дальнейшего активного освоения серого пояса Петербурга не притормозит и грядущее удорожание строительства – с 1 июля застройщики начнут переходить на эскроу-счета с банковским финансированием своих проектов.

Ведь по большому счету все зависит от спроса. «В последние несколько лет спрос, особенно платежеспособный, начинает ощутимо смещаться из периферийных районов в районы редевелопмента серого пояса. Вряд ли эти проекты сильно сократятся в результате всех законодательных нововведений в отличие от проектов эконом-класса где-нибудь за КАД», – полагает Пашков.

Территории серого пояса выгодно отличаются от спальных районов близостью к центру, транспортной доступностью, близостью к воде и видовыми характеристиками. Таким образом, здесь есть возможность создавать жилье и бизнес-класса, и качественного комфорт-класса. «Учитывая преимущества расположения и достоинства того продукта, который можно здесь создавать, я бы не назвал этот сегмент самым уязвимым с точки зрения маржинальности. Яркие проекты со своим лицом, уникальными продуктовыми характеристиками, хорошими видами, расположенные недалеко от исторического центра будут востребованы покупателем всегда», – уверен Тиктинский.